FRÅGA: Jag och min kompanjon äger fyra bolag genom vilka vi bland annat bedriver restaurangverksamhet i en lokal. Hyresavtalet för lokalen har ingåtts av moderbolaget i koncernen medan verksamheten bedrivs av ett dotterbolag. Verksamhetsbolaget har gjort flera investeringar i lokalen vilka har ökat lokalens värde. Hyresvärden har nu sagt upp hyresavtalet för upphörande till hyrestidens utgång på grund av otillåten andrahandsuthyrning. Hur är detta möjligt och har vi någon möjlighet att få ersättning för de genomförda investeringarna?

Vad gäller egentligen när hyresvärden vill genomföra en hyreshöjning? Lars Gahnström från Wistrand ger dig svaren!

FRÅGA: Jag driver sedan sju år en zoobutik med bland annat akvariefiskar. Jag hyr lokalen i vilken jag bedriver min verksamhet. Enligt hyresavtalet skall jag utöver hyran betala för min egen vattenförbrukning. Det fanns redan en mätare i lokalen som hyresvärden regelbundet har läst av och fakturerat förbrukningen till självkostnadspris. Nu har jag öppnat ytterligare en zoobutik med motsvarande verksamhet och med separat undermätare för vattenförbrukningen. Vattenförbrukningen i den nya butiken har visat sig vara endast en bråkdel av förbrukningen i den gamla butiken. När jag tillsammans med vattenleverantören gick igenom tidigare förbrukning samt på plats kontrollerade vattenmätaren visade det sig att mätaren inte bara registrerade min egen förbrukning utan även inkluderade förbrukningen från hälften av de bostadslägenheter som finns i fastigheten. Efter att jag påtalat detta har hyresvärden installerat en ny mätare som enbart mäter förbrukningen i min lokal. Det har då visat sig

FRÅGA: Vi hyr sedan cirka tio år tillbaka en lokal i en fastighet där vi bedriver caféverksamhet. Utanför lokalen har vi på sommaren en uteservering. Vi har själva byggt trall och staket och det finns en muntlig överenskommelse med hyresvärden om att uteserveringen ingår i hyresavtalet. Fastigheten såldes för cirka ett år sedan. Nu har den nya hyresvärden sagt upp uteserveringen för upphörande och avflyttning. I uppsägningen hänvisar de till att uteserveringen inte ingår i det skriftliga hyresavtalet och att de därför har rätt att säga upp denna nyttjanderätt. Uteserveringen är väldigt viktig för vår verksamhet, vad gäller?

FRÅGA: Jag driver sedan sju år en zoobutik med bland annat akvariefiskar. Jag hyr lokalen i vilken jag bedriver min verksamhet. Enligt hyresavtalet skall jag utöver hyran betala för min egen vattenförbrukning. Det fanns redan en mätare i lokalen som hyresvärden regelbundet har läst av och fakturerat förbrukningen till självkostnadspris.

FRÅGA: Vi har hyrt en lokal sedan 2005 men nu går firman knackigt och vi vill lägga den i träda. Dock löper vårt hyreskontrakt till 2012. Kan vi hyra ut vår lokal i andra hand tills kontraktet löpt ut? Och hur går vi till väga?

Lokalnytt ger dig sex svar på lika många grundläggande juridiska frågor som kan uppstå hos en hyresgäst i kommersiell lokal.

FRÅGA: Jag driver en klädbutik och hyr för detta ändamål sedan tio år en lokal i ett större köpcentrum utanför city. Mitt nuvarande hyresavtal förlängs automatiskt med tre år om det inte sägs upp. Det är cirka 1,5 år kvar tills det löper ut nästa gång. Hyresvärden har nu meddelat mig att denne avser att bygga om anläggningen och i samband därmed flytta min lokal. Om jag inte går med på detta kommer hyresvärden att säga upp mig. Kan hyresvärden tvinga mig att flytta?

FRÅGA: Vi hyr sedan en tid en lokal där vi tillverkar hygienartiklar. Hyreskontraktet löper ut om ungefär ett år och har en uppsägningstid om nio månader. Vi har varit och tittat på en ny lokal som vi överväger att flytta till. Problemet är att den nya hyresvärden först om fyra till fem månader vet om den nya lokalen kommer att bli ledig. Detta alltså efter det att uppsägningstiden för vår nuvarande lokal löpt ut. Den nya hyresvärden säger att detta inte är några problem eftersom vi kan säga upp vårt nuvarande hyreskontrakt för villkorsändring till en låg nivå och ”återkalla” uppsägningen om den nya lokalen inte blir ledig. Kan det verkligen stämma? Vad gäller?

FRÅGA: Jag har ingått ett hyresavtal för en lokal. I efterhand har det visat sig att det endast funnits ett tillfälligt bygglov för att bedriva verksamheten, något hyresvärden underlåtit att informera om. Nu har hyresvärden sagt upp hyresavtalet till dess utgång med hänvisning till att något nytt bygglov inte har beviljats. Vad kan jag göra och vilka möjligheter finns det till skadestånd?

FRÅGA: Jag driver sedan tio år en liten tygaffär. Jag har hela tiden betalat omsättningshyra (en fast del och en del baserad på omsättningen). Hyresvärden har nu sagt upp mitt hyreskontrakt för omförhandling och han vill inte längre använda omsättningshyror. Jag har haft en sjunkande omsättning de senaste åren och hyran han föreslår är i nuläget alldeles för hög. Får han göra så här? Vad kan jag göra?

FRÅGA: Vi har för mindre än ett år sedan tecknat ett treårigt lokalhyreskontrakt med vår hyresvärd. Företaget har nu drabbats av ekonomiska problem och vi behöver se över våra kostnader. Vilka möjligheter finns att åstadkomma en lägre hyreskostnad under återstående hyrestid?

FRÅGA: Jag hyr en lokal där jag sedan många år tillbaka har bedrivit en lunchrestaurang. I hyreskontraktet står det att lokalen hyrs ut för att användas till lunchrestaurang. Nu har jag planer på att utvidga verksamheten och öppna nattklubb på fredags- och lördagskvällar. Det är betydligt mer lönsamt. Jag har talat med min hyresvärd, som är tveksam till mina planer. Hon befarar att det blir högljutt och stökigt de kvällar nattklubben håller öppet. Hon påstår också att hon kan säga upp hyresavtalet om jag öppnar nattklubb. Lokalen ligger i bottenvåningen i ett hus med bostadslägenheter. Vad gäller, kan jag utvidga verksamheten även om min hyresvärd inte går med på det?

FRÅGA: Jag hyr sedan fem år en lokal där jag har en mataffär. Hyresvärden ska nu renovera delar av fastigheten, bland annat ska avloppsstammarna bytas. För att kunna utföra arbetena kräver hyresvärden tillträde till min lokal vilket innebär att jag måste hålla stängt eller åtminstone stänga av delar av min lokal. Hyresvärden hävdar att det rör sig om sedvanligt underhåll och att jag därmed inte har rätt till någon ersättning. Stämmer det?

FRÅGA: Vi hyr sedan många år en butikslokal i en galleria där vi säljer jeans och t-shirts. Nu har vi fått en uppsägning från hyresvärden där hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet kräver att vi skriver på ett hyreskontrakt där de – utöver hyra och driftkostnader för lokalen – vill ha ersättning för gemensamma kostnader för gallerian som till exempel bevakning och renhållning. Vi tycker att det känns osäkert med ett sådant tillägg. Särskilt som tillägget är rörligt och inte kan påverkas av oss. Kan hyresvärden verkligen kräva ett sådant tillägg?

FRÅGA: Jag hyr lokaler för kontor och har blivit uppsagd av hyresvärden då huset ska byggas om i sin helhet. Hyresvärden har erbjudit mig en ersättningslokal som jag inte vill ha. Jag har förstått att om den erbjudna lokalen kan anses godtagbar så har jag inte rätt till ersättning. Vilka möjligheter har jag att tacka nej till erbjuden ersättningslokal med bibehållen rätt till ersättning från hyresvärden på grund av att hyresvärden vägrar förlänga hyresavtalet?

Fråga: Vi är ett bolag som bedriver hälsoverksamhet. Vår lokal ligger belägen i ett hus som ägs av kommunen. Kommunen har nu sagt upp oss och i uppsägningen meddelat att vi får stanna om hyran höjs. Hyrestiden – som är tre år – löper ut den 31 december i år, och uppsägningen är daterad den 31 augusti. Uppsägningstiden är tre månader. Av uppsägningen framgår endast att ”Hyresavtalet sägs härmed upp. För fortsatt hyresförhållande begär hyresvärden en höjning av hyran”. Uppsägningen skickades till bolaget i rekommenderat brev. Hur ska vi gå vidare med detta?

Henrik Eliason på Svensk Handel Juridik reder ut vad som händer om man hittar en köpare efter att kontraktet sagts upp.

Björn Sahlin på advokatfirman Wåhlin svarar på en fråga om normalt slitage i en lokal.