Vad gäller för vår caféverksamhet?
FRÅGA: Vi hyr sedan cirka tio år tillbaka en lokal i en fastighet där vi bedriver caféverksamhet. Utanför lokalen har vi på sommaren en uteservering. Vi har själva byggt trall och staket och det finns en muntlig överenskommelse med hyresvärden om att uteserveringen ingår i hyresavtalet. Fastigheten såldes för cirka ett år sedan. Nu har den nya hyresvärden sagt upp uteserveringen för upphörande och avflyttning. I uppsägningen hänvisar de till att uteserveringen inte ingår i det skriftliga hyresavtalet och att de därför har rätt att säga upp denna nyttjanderätt. Uteserveringen är väldigt viktig för vår verksamhet, vad gäller?
Skriven av Cecilia Hautamäki 2015-06-01 | Juridik
juridik fastighetsjuristen svarar uppsägning hyresavtal
Svar: Hyresavtal behöver inte vara skriftliga för att vara gällande. Även ett muntligt hyresavtal gäller. Detsamma gäller ett muntligt tillägg till ett skriftligt hyresavtal. Klart är därför att det muntliga tillägget om att uteserveringen utgör en del av hyresobjektet gällde mellan er och den ursprungliga hyresvärden. En annan fråga är vad som gäller i förhållande till en ny ägare av fastigheten.
Reglerna om nyttjanderätters bestående vid överlåtelse av fastighet finns i 7 kapitlet jordabalken. Vid försäljning av en fastighet ska säljaren göra förbehåll för upplåtelser (nyttjanderätter, arrende, hyresrätter etc.) som berör fastigheten. Köparen blir då bunden av gällande upplåtelseavtal. Det finns inga formkrav för hur ett förbehåll om tidigare upplåtelser ska se ut och också ett muntligt förbehåll gäller. Säljarens skyldighet att göra förbehåll för nyttjanderätter kan inte avtalas bort utan är tvingande.
Borde haft kännedom?
Även om säljaren inte gjort ett förbehåll gäller upplåtelsen också mot den nya fastighetsägaren om denne har eller borde haft kännedom om upplåtelsen vid förvärvet. Det avgörande för vad den nya ägaren till fastigheten haft kännedom om är vad denne känt till eller borde känt till vid köpet av fastigheten. Om den nya ägaren har eller borde haft kännedom om upplåtelsen vid förvärvet så är han bunden av avtalet.
En upplåtelse som avser hyra eller arrende gäller också gentemot en köpare, trots att det inte gjorts ett förbehåll vid försäljningen, om köparen förhåller sig passiv och inte säger upp avtalet inom tre månader från överlåtelsen. En fråga är om denna bestämmelse även är tillämplig på en muntlig överenskommelse om ändring i eller tillägg till det ursprungliga hyresavtalet.
Som ovan nämnts blir upplåtelsen gällande mot en ny ägare till fastigheten om säljaren gjort ett förbehåll om att uteserveringen ingår i hyresavtalet. Det framgår inte om er hyresvärd gjort ett förbehåll om att uteserveringen ingår i hyresavtalet vid försäljningen av fastigheten, men vi utgår från att så inte är fallet.
Om det inte gjorts förbehåll för det muntliga tillägget till hyresavtalet är köparen enligt huvudregeln inte bunden av överenskommelsen. Då återstår bedömningen av om köparen kan anses bunden av det muntliga tillägget på den grunden att köparen inte sagt upp upplåtelseavtalet inom tre månader efter förvärvet. En förutsättning är då att bestämmelsen är tillämplig på det muntliga tilläggsavtalet till hyresavtalet.
Av tidigare rättspraxis har följt att bestämmelsen inte är tillämplig på muntliga ändrings- eller tilläggsavtal till hyresavtal, till exempel RBD 24:81. Det har då varit fråga om ändringar eller tillägg som köparen omöjligen kunnat känna till eller få reda på utan upplysning från säljaren eller hyresgästen. I februari 2015 kom en dom i Göta Hovrätt (mål nr T 289-14) som är väldigt lik ert fall. Här fästes vikt vid bedömningen av vad köparen till fastigheten måste ha känt till vid förvärvet av fastigheten.
Förhållandena där var att köparen av fastigheten hela tiden känt till att det fanns en överenskommelse om att hyresgästen i det fallet haft rätt att nyttja den aktuella markytan. Genom att helt underlåta att fråga om villkoren för denna nyttjanderätt ansågs köparen i det fallet ha brustit i sin undersökningsplikt. Hovrätten gjorde bedömningen att hyresgästen inte skulle behöva bära risken för köparens passivitet och köparen blev bunden av det muntliga tilläggsavtal som träffats mellan hyresgästen och den tidigare fastighetsägaren.
Oklart fall
Det är i ert fall oklart vad köparen får anses ha känt till i samband med förvärvet. Klart är dock att en köpare av en fastighet har en undersökningsplikt även i fråga om de nyttjanderätter som belastar fastigheten. Det finns fog att anta att det för köparen borde framgått att det fanns en nyttjanderätt till den aktuella markytan vid en okulär besiktning av fastigheten.
I likhet med fallet från Göta Hovrätt går det att argumentera för att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Det finns därför utrymme att argumentera för att den nya fastighetsägaren ska anses bunden av det muntliga tilläggsavtalet avseende uteserveringen som träffats av er och den tidigare hyresvärden. För att avgöra frågan med större säkerhet behöver man dock göra en närmare utredning av omständigheterna i det aktuella fallet.
Cecilia Hautamäki
Advokat, Andersson Gustafsson Advokatbyrå
Andersson Gustafsson Advokatbyrå är en affärsjuridisk advokatbyrå med fokus på bygg- och fastighetsbranschen. Fastighetsrätt utgör ett av byråns särskilda kompetensområden. Byrån har kontor i centrala Stockholm med cirka 50 jurister.
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
