Tweeta

FRÅGA: Jag driver en väl inarbetad klädbutik sedan 30 år tillbaka. ­Butiken har varit lönsam även om såväl försäljning som lönsamhet har minskat de senaste åren. Genom företagsmäklare har jag sedan ett halvår tillbaka haft butiken ute till försäljning. Intresset har dock varit svalt. Jag hyr lokalen i vilken jag bedriver min verksamhet. Mitt hyreskontrakt förlängs automatiskt med fem år om det inte sägs upp inom kort. Hittar jag ingen köpare vill jag inte bli bunden i ytterligare fem år. För att undvika detta känner jag därför att jag måste säga upp avtalet för avflyttning redan nu. Vad händer då om jag efter uppsägningen hittar en köpare? Eftersom jag har sagt upp avtalet kanske hyresvärden redan har hittat en ny hyresgäst. Vad gör jag då?


Svar: Den situation som du beskriver är inte helt ovanlig, särskilt för näringsidkare som börjar närma sig pensionsåldern. Även lågkonjunktur och ökad konkurrens föranleder många butiks­innehavare att se över sina hyreskontrakt.

Om du säger upp avtalet för avflyttning så upphör avtalet vid kontraktstidens slut och du är då skyldig att avflytta senast detta datum. En uppsägning för avflyttning kan då i värsta fall helt förta värdet på rörelsen om detta till stora delar bygger på butikens inarbetade läge. Uppsägningen kan inte ensidigt återkallas. Det är givetvis inget som hindrar dig eller en köpare att komma överens med hyresvärden om att förlänga hyresavtalet eller teckna ett nytt. Detta kräver dock som nämnts att överenskommelse träffas med hyresvärden.

Förmånligare villkor

För att undvika den situation som du beskriver, och även öka din handlingsfrihet, så kan du säga upp hyresavtalet för villkorsändring i stället för avflyttning. En uppsägning för villkorsändring kan nämligen, till skillnad från en uppsägning för avflyttning, återkallas. En återkallelse kan göras så sent som sista dagen innan hyresavtalet upphör. Är det enbart hyresgästen som har sagt upp avtalet, och denne återkallar uppsägningen, så förlängs hyresavtalet på oförändrade villkor. Har även hyresvärden sagt upp avtalet för villkorsändring så måste dock parterna komma överens för att en förlängning skall komma till stånd.

En ytterligare fördel med att säga upp avtalet för omförhandling är givetvis möjligheten att förhandla till sig förmånligare villkor till gagn för såväl dig som en eventuell köpare. Hittar du ingen köpare så kanske en kortare löptid kan vara att föredra. Kan du sänka hyran kan det dessutom göra det lättare att hitta en köpare.

Tydliga och klara

I en uppsägning för villkorsändring måste du ange vilka villkor du begär för förlängning. Det räcker inte med att till exempel ange – "Jag vill ha kortare hyrestid och lägre hyra". Du måste istället ange exakt de villkor du vill skall gälla, till exempel:


Jag begär följande ändrade hyresvillkor:

• Hyrestid från 2015–01–01 till 2015–12–31 med 1 års förlängning vid utebliven uppsägning.

• Ny årshyra 500 000 kronor att erläggas månadsvis.

De begärda villkoren skall vara så tydliga och klara att om hyresvärden säger ja till dem så vet båda parter vad som gäller från och med det att de nya villkoren skall börja gälla.

I detta sammanhang bör det även påpekas vikten av att du verkligen är beredd att förlänga hyresavtalet på de villkor du begärt. Din uppsägning ses nämligen som ett anbud till hyresvärden som har att antaga eller förkasta detta. Antar hyresvärden ditt anbud inom viss tid så uppstår ett nytt hyresavtal med dessa villkor.

Hyreslagens regelsystem är krångligt och det är lätt att göra misstag. Blir det fel i något avseende så kan uppsägningen vara ogiltig. För att göra rätt och inte riskera att mot din vilja bli bunden ytterligare fem år bör jurist konsulteras.

Text: Henrik Eliason, jur kand, Svensk Handel Juridik


Fler artiklar om juridik!

Tweeta