Tweeta

FRÅGA: Jag driver sedan 15 år min butik i en hyrd lokal. Jag har under min tid som hyresgäst alltid betalat hyran i tid och tagit väl hand om lokalen på både insidan och utsidan. Nu har hyresvärden sagt upp hyreskontraktet för ändring av hyresvillkoren. Hyresvärden vill nämligen höja hyran med 75 procent eftersom de hävdar att den höjningen motsvarar den marknadsmässiga hyran i området. Kan hyresvärden höja hyran på detta sätt och vad kan jag göra?


SVAR: Som lokalhyresgäst har du endast ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär att om hyres­värden säger upp dig för villkorsändring och ni inte kommer överens om villkoren för en förlängning av hyresavtalet, så måste du flytta från lokalen. Du kan i och för sig ansöka om uppskov med avflyttning i som mest två år men hyresavtalet kommer att upphöra. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen som huvudregel har rätt till ersättning för de kostnader du haft för att du fått lämna lokalen, dock minst en årshyra. Det finns situationer där detta besittningsskydd bryts och där du kan komma att få flytta utan rätt till sådan ersättning.

När det gäller den hyra som hyresvärden kräver för förlängning krävs, för att besittningsskyddet ska brytas, att den är skälig, det vill säga att den överensstämmer med den marknadshyra som utgår för liknande lokaler på orten. Det är således oväsentligt hur mycket hyresvärden har bestämt att höja din tidigare hyra.

Kan ha rätt till ersättning

Är marknadshyran för lokalen så mycket högre, i ditt fall 75 procent högre än vad du betalat tidigare, och du inte accepterar kommer du att få flytta utan rätt till ersättning. Skulle det visa sig att hyresvärdens krav överstiger marknadshyran och ni inte kommer överens så får du ändå flytta men du har då rätt till ersättning. Kan parterna inte komma överens om ersättningen så får hyresgästen väcka talan i tingsrätt och kräva ersättning.

Vid en uppsägning har hyresgästen två månader på sig från det att uppsägningen mottagits att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om man inte går med på att flytta utan att få ersättning. Sker inte en sådan hänskjutan förlorar hyresgästen sin rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Det är sålunda viktigt att alltid hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden. Det är ett krav att hyresvärden i uppsägningen anger detta, annars är uppsägningen ogiltig.

Hyresnämndens roll under medlingsförfarandet är främst att försöka förlika parterna. Hyresnämnden kan också på begäran av en part uttala sig om marknads­hyran för den aktuella lokalen. Vad som utgör marknadshyra påverkas av lokalens storlek, läge, utformning, övriga hyresvillkor med mera. Dessutom tar man hänsyn till hyrestidens längd, de villkor som rör hyresförmånerna samt sättet för lokalens begagnande.

Stor vikt vid läget

Begärs att hyresnämnden ska uttala sig om marknadshyran så är det parternas skyldighet att lägga fram jämförelsematerial som stöder sin respektive syn på vad som utgör marknadshyra. Utgångspunkten i jämförelsen är att det bör röra sig om en liknande typ av lokal när det gäller användningssätt. Du driver en butik och jämförelsematerialet ska således grunda sig på hyran för andra butiker på orten som har någorlunda samma storlek, utformning, standard och läge som din butik. Just läget är en faktor man fäster stor vikt vid när det gäller butiker.
"Utgångspunkten i jämförelsen är att det bör röra sig om en liknande typ"
Uttalandet från hyresnämnden kan därefter ligga till grund för parternas bedömning av sin position i en framtida ersättningsprocess. Skulle av hyresnämnden fastställd marknadshyra vara lägre än hyresvärdens krav på hyra för nästa hyresperiod brukar hyresnämndens uttalande ha till effekt att hyresvärden justerar sitt krav på hyra till den nivå som hyresnämnden ansett utgöra marknadshyra. Att som hyres­gäst då inte acceptera hyresnivån innebär med all sannolikhet att hyresgästen får flytta utan att kunna få ut någon ersättning. Skulle hyresnämnden finna att hyresvärdens krav på hyra är marknadsmässigt eller att den krävda hyran understiger marknadshyran så bör hyresgästen acceptera hyresvärdens föreslagna hyra om man inte vill flytta utan att få ersättning.

För att sammanfatta det hela är det av yttersta vikt att inom två månader från mottagandet av uppsägningen hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden. Gör du inte det så kommer du, om du och hyresvärden inte kommer överens, att få flytta utan rätt till den ersättning som utgör ditt indirekta besittningsskydd. Din rätt till ersättning i detta fall är kopplad till huruvida hyresvärden krävt en marknadsmässig hyra eller ej. Detta avgörs av marknaden för likartade lokaler på orten. Att du tidigare kan ha haft en extremt låg hyra påverkar inte den bedömningen.

Tweeta