Tweeta

Svar: Till en början bör framhållas att en lokalhyresgäst egentligen inte har rätt till förlängning av hyresförhållandet. Vad lokalhyresgästen däremot kan göra gällande är ersättningsanspråk på grund av det så kallade indirekta besittningsskyddet. Att hyresförhållandet inte förlängs medför i de allra flesta fall kostnader för hyresgästen och i värsta fall kan till och med hela den verksamhet som bedrivs i lokalen tvingas läggas ned. Det är därför naturligt att hyresgästen vid ett sådant tillfälle som beskrivs söker någon form av kompensation från hyresvärden. Frågan är på vilken grund sådan ersättning kan krävas.

Inte utan undantag

Som beskrivits ovan kan hyresgästen vid en förlängningstvist få rätt till ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet. Regeln om indirekt besittningsskydd är dock inte utan undantag. Hyresvärden har nämligen rätt att i vissa fall säga upp hyresavtalet och vägra förlängning, bland annat om det föreligger befogad anledning, den så kallade generalklausulen. Den situation som du nämner, det vill säga att ett tillfälligt bygglov har löpt ut kan mycket väl vara en sådan situation som faller inom nämnda generalklausul, och därmed ge hyresvärden rätt att vägra förlängning.

Vad som utgör en befogad anledning brukar ofta bli föremål för en diskussion mellan parterna. Att ett tillfälligt bygglov ­löper ut kan förvisso utgöra ett sådant sakligt skäl för att vägra förlängning. Det räcker dock inte med att hyresvärden kan visa ett sakligt skäl, utan parternas skäl ska vägas mot var­andra. I en sådan intresseavvägning har hyresvärden inte rätt att hänvisa till omständigheter som hyresvärden kände till ­redan vid hyresavtalets ingående men inte underrättat hyresgästen om. Ett sådant agerande kan nämligen komma att ­strida mot den upplysningsplikt som hyresvärden har gentemot sin hyresgäst och mot god sed i hyresförhållanden.
"Rättsläget är osäkert och det är ytterst upp till en domstol att avgöra."
Eftersom hyresvärden kände till att det endast fanns ett tillfälligt bygglov redan innan hyresavtalet ingicks, något som påverkar er ställning som hyresgäst i hög utsträckning, men underlät att berätta det för er är frågan om hyresvärden ändå kan hänvisa till detta som en så kallad besittningsskyddsbrytande grund. Ni ingick ju hyresförhållandet ovetandes om att ni redan från början hade en svagare ställning än om bygglovet inte varit begränsat. Om hyresvärden hade underrättat om det tillfälliga bygglovet hade ni dessutom kunnat göra en korrekt bedömning av värdet av att ingå hyresavtalet, och frågan är om ni i så fall ändå skulle ha ingått hyresavtalet med de kostnader avseende investeringar med mera som ofta följer av inflyttning i en ny lokal. Underlåtelsen att berätta om en så pass väsentlig omständighet borde därmed rimligtvis uppfattas som illojalt beteende och vara till hyresvärdens nackdel vid en intresseavvägning. Det ska dock understrykas att rättsläget är osäkert och att det är ytterst upp till en domstol att avgöra om hyresvärden med framgång skulle kunna hävda utgången av det tillfälliga bygglovet som en besittningsskyddsbrytande grund.

Minst en årshyra

Ersättningen uppgår enligt huvudregeln till minst en årshyra alternativt den faktiska skadan om den överstiger en årshyra. I skadan räknas bland annat in de förluster du har på grund av uppsägningen, såsom flyttkostnader, värdeminskning på din egendom, förlust av värdet på förbättringsarbeten i ­lokalen med mera. Om verksamheten tvingas läggas ned kan du även begära ersättning för verksamhetens värde. Viktigt att ha i åtanke är dock att hyresvärden endast är skyldig att ­ersätta hyres­gästen i skälig omfattning.

Christian Johard, advokat på MAQS Law Firm

Tweeta