Tweeta

Jag har varit verksam som fastighetsvärderare i regionen sedan 1991 och har därför följt fastighetsmarknaden på nära håll. Så som marknadens fundamenta i dag ser ut i Linköping och Norrköping så är det frågan om det någonsin sett bättre ut – för de som äger fastigheter alltså. Åtminstone så långt bak i tiden som jag varit verksam.

Höga förväntningar på Ostlänken

Det finns flera samverkande orsaker till detta, nämligen; konjunkturläget, befolkningsutvecklingen, inflyttning av företag, den ökade sysselsättningsgraden, expansion av universitet och högskola. Detta har lett till ökad efterfrågan på lokaler och bostäder, sjunkande vakanser och högre hyresnivåer. Dessutom kan tilläggas att den östgötska framtidsoptimismen i nuläget också är stor. Framförallt läggs höga förväntningar på Ostlänken och vad den kan komma att föra med sig (förutom snabba tåg alltså). Och så har vi förstås ränteläget – det mycket låga ränteläget – men det är ju inte direkt en regional företeelse.

Tillsammans har denna rådande cocktail av förutsättningar och förväntningar, plus en del annat, åstadkommit de tämligen välmående fastighetsmarknader som för närvarande kan beskådas i städerna Norrköping och Linköping. Visserligen kan samma slags mönster noteras i många andra svenska städer men just det som kommit att kallas för "East Sweden" blir mer och mer positionerat som just "Den fjärde storstadsregionen" och i praktiken som just "Den fjärde fastighetsmarknaden". East Sweden-regionen befinner sig därför högt upp på investerarnas rangordningslistor. Exempelvis bekräftas detta av de årliga sammanställningarna över hur transaktionsvolymerna fördelas över landet – regionen har alltid en framskjuten placering i dessa sammanhang.

Östgötarna omkörda

För analytiker av nationalekonomiska nyckeltal kan dock möjligen investerarnas starka sug efter fastighetsköp i just denna del av landet förefalla en smula förvånande. Statistiken över arbetslöshet, befolkningsutveckling, sysselsättningsökning, snittålder, medelinkomst, utbildningsinvå etcetera har för regionen visserligen utvecklats i en förhållandevis angenäm riktning men östgötarna blir omkörda av städer som Helsingborg, Jönköping, Örebro, Västerås, Umeå med flera. Det regionala BNP (BRP) hänger heller inte med riktigt om det slås ut per invånare men om det handlar om totala belopp så omsätts mellan cirka 20 och 50 miljarder fler kronor per år än i exempelvis ­länen Jönköping, Västmanland och Närke. Det omsätts alltså mycket pengar i regionen.

Men när det kommer till just fastighetsekonomiska nyckeltal; ja då ligger dock regionen i toppskiktet. Kanske frågar man sig; varför då?

Investerare mjuknar

En del av förklaringen har redan redovisats några stycken längre upp. Men regionen har också en jämförelsevis stor befolkning och avståndet till huvudstaden är tämligen kort och på sikt blir det ännu kortare om man då väljer att ta tåget. Till listan kan även läggas ett tämligen starkt, i flera fall högtekniskt men även differentierat näringsliv liksom välrenommerade universitet. Ett rikt kulturliv samt en idrottsrörelse som i flera fall spelar i tabelltopparna skapar en speciell status som inte ska underskattas. Regionen har således en samlad profilbild som får den kritiskt inställde investeraren att mjukna.
"För den som vill sälja fastigheter så ligger pris- nivåerna i dag på ’all time high’"
Inledningsvis nämndes att förutsättningarna inte sett så bra ut på många år. I varje fall inte på minst 25 år – förmodligen bra mycket längre än så. På en speciell detalj kan dock den saken diskuteras, nämligen den så kallade direktavkastningen. Jag kan inte minnas att den varit så låg som den är nu, oavsett fastighetskategori. Om det är en bra eller en dålig sak kan ju i och för sig alltid diskuteras; för en låg avkastning är ju trots allt sämre än en hög. Men för den som vill sälja fastigheter så ligger prisnivåerna i dag på "all time high".

Men ställs de höga värdenivåerna mot de låga bankräntorna så kan de flesta köpen försvaras ur ett finansiellt synsätt; de flesta alltså – några besynnerliga undantag har nämligen kunnat noteras. Förvärven sker numera också med en mer balanserad fördelning av lånat och eget kapital. Borta är de djärva och hårt pressade hävstångsspekulationerna, tack och lov.

Tweeta