Tweeta

Både Linköpings och Norrköpings fastighetsmarknader är förhållandevis stabila. Städerna växer och framtidsoptimismen är på uppåtgående. Hyresutvecklingen är positiv och avkastningskraven sjunker. Detta leder till ökade marknadspriser. Efterfrågan på lokaler är relativt god. Vakanserna minskar dock inte i så stor omfattning men är överlag på för­hållandevis balanserade nivåer. Läget är således tämligen odramatiskt – sett ur fastighetsägarnas perspektiv. De låga marknadsräntorna ger ytterligare stimulans till ett redan tillfredsställande fastighetsägande. Finns det då inga faror som plötsligt kan förändra den bilden?

Risker på sikt

I det korta perspektivet är det mycket som talar för att den ljusa utvecklingen fortsätter. I den lite längre framtidsutsikten kan dock vissa risker skönjas.

Exempelvis är volymen av butikslokaler i båda städerna förhållandevis stor och i takt med att handeln sker i allt högre grad via internet så kommer vakansgraden att spädas på. Förlorarna blir – som vanligt – butikslokalerna med lägre attraktionsgrad. Delar av handelsområdena i Tornby och Ingelsta ligger därför i farozonen. Även citylägen torde bli drabbade.

Exempelvis de inte alltid så hett eftertraktade lokalerna som finns på plan två eller i källarplan kan bli ­dränerade på hyresgäster. Gallerior som Mirum i Norrköping kan också få det kämpigt med att fylla sina i dag befintliga vakanser. Värt att notera är dock att ­Mirum hittills lyckats väl med sin uthyrning och inte haft den sorgliga utveckling som belackarna var över­tygande om skulle inträffa.

Gröna lokaler

Ett annat område som kan innebära vissa risker – men givetvis lika gärna möjligheter – för fastighets­ägarna är hyresgästernas ökade efterfrågan på så kallade gröna lokaler. Efterfrågan motiveras inte bara av ädla miljöaspekter och önskan om en grönare värld utan även av strama kommersiella skäl eftersom hyresgästerna allt oftare i sin tur har kravet på sig att vara miljöcertifierade och därmed behöver vara placerade i miljövänliga lokaler; i annat fall inga intäkter.

I landets storstäder har utvecklingen gått mot mer öppna och flexibla kontorslösningar. Aktivitetsbaserade kontor är ett begrepp som vunnit allt mer terräng. En avgörande förklaring till denna trend – trots alla ­andra välsmorda argument – är det relativt höga priset för kontorslokalerna. För hyresgästerna är hyreskostnaden beräknad per arbetsplats i dag ofta det mer styrande nyckeltalet istället för den mer trubbiga måttenheten "kronor per kvadratmeter".

Det gäller därför att utnyttja kvadratmetrarna så effektivt som möjligt – kanske med effektivare och lönsammare verksamhet som bonus. Denna utveckling har ännu inte på allvar nått de östgötska städerna. Hyresnivåerna är fort­farande inte så störande höga då de motsvarar cirka en tredjedel av hyresnivån i exempelvis Stockholm. Det har dock skapats några exempel på den nya kontorstrenden i både Linköping och Norrköping och möjligen kommer utvecklingen att snart ta fart.

Sammantaget torde därför fastighetsbolag som nu ­börjar rikta in sig på miljövänliga och moderna kontor stå på mer säker grund för att möta framtiden än de som negligerar detta, alternativt inte inser förändringarna som nu sveper fram. Möjligen har de östgötska hyresvärdarna underskattat dimensionen och kraften i denna utveckling?

Flera vinnare

Både i Linköping och Norrköping finns en stor volym av kontor som i så fall måste byggas om. Alternativt så kommer vi att få se en ökad nyproduktion av kontor med mycket konkurrenskraftiga egenskaper. Hyres­nivåerna enligt måttet "kronor per kvadratmeter" kommer att skjuta i höjden men kanske inte nödvändigtvis enligt måttet "kronor per arbetsplats". Både fastighetsägarna och hyresgästerna blir således vinnare. En winwin-situation alltså.

Text: P-O Skoog, Forum Fastighetsekonomi AB.

Tweeta