Tweeta

Svar: En uppsägning kan utföras på två olika sätt, dels genom uppsägning för avflyttning, dels genom uppsägning för ändring av hyresvillkoren. Det går inte att blanda de två olika uppsägningsformerna. Om en hyresgäst önskar erhålla en lägre hyra eller förändrade villkor i sitt hyreskontrakt ska det sägas upp för villkorsändring. Av uppsägningen ska det framgå att den avser villkorsändring och den ska innehålla samtliga de ändringar som hyresgästen begär.

Den nya hyran som begärs ska tydligt anges, det räcker alltså inte att hyresgästen i uppsägningen skriver att lägre hyra begärs. Det är vidare viktigt att komma ihåg att det inte är möjligt att förändra lokalens area genom en villkorsuppsägning. Uppsägningen ska ställas till hyresvärden och skickas med rekommenderat brev, antingen till hyresvärden under dennes vanliga adress, eller till den som är behörig att ta emot hyra å hyresvärdens vägnar.

Ett förvaltningsbolag som förvaltar fastigheten för hyresvärdens räkning uppbär normalt hyra på hyresvärdens vägnar. Uppsägningshandlingen kan således skickas till det förvaltande bolaget, men skall riktas till hyresvärden. Den dag som hyresgästen lämnar brevet för postbefordran räknas som uppsägningsdag även om hyresvärden inte skulle lösa ut brevet.

Medling vid hyresnämnden

För att hyresgästen bland annat ska kunna kräva skadestånd vid en eventuell avflyttning från lokalen, och för att hålla en uppsägning om ändring av hyresvillkoren "vid liv", måste hyresgästen, utöver nyss sagda, inom två månader från vidtagen uppsägning ansöka om medling vid hyresnämnden. Om detta inte iakttas är uppsägningen utan verkan. Efter vidtagen uppsägning följer enskilda förhandlingar mellan parterna. Om parterna inte kommer överens kan hyresnämnden, på någon av parternas begäran, medla mellan parterna. Vid medlingsförhandlingen får hyresgästen och hyresvärden möjlighet att presentera de argument och det jämförelsematerial som respektive part anser styrker deras uppfattning om marknadshyran. Hyresnämnden lämnar ofta ett medlingsbud i syfte att försöka få parterna att nå en överenskommelse.
"Om båda parter antar yttrandet, förlängs avtalet på den hyra som anges i yttrandet."
Om hyresgästen inte lyckas förhandla sig till lägre hyra eller bättre villkor finns det en möjlighet att hyresnämnden på begäran avger ett yttrande om marknadshyran för hyresgästens lokal. Det som avgör vad marknadshyran för lokalen blir är bland annat storlek, standard, läge och typ av lokal. När hyresnämnden yttrat sig om marknadshyran har hyresgästen och hyresvärden möjlighet att ta ställning till om yttrandet accepteras. Om båda parter antar yttrandet, förlängs avtalet på den hyra som anges i yttrandet. Om hyresvärden inte accepterar yttrandet, men hyresgästen gör det, måste hyresgästen flytta.

Dock blir hyresvärden i detta fall skadeståndsskyldig i enlighet med det så kallade indirekta besittningsskyddet. I denna del är det också värt att nämna att en hyresgäst kan begära uppskov med avflyttning från lokalen i upp till två år. Det kan inte nog poängteras vikten av att hyresgästen hänskjuter sin uppsägning i tid, dels på grund av uppsägningens giltighet, dels för att vara berättigad till skadestånd, dels för att behålla sin valfrihet så länge som möjligt om hur densamma vill göra med sin hyresrätt.

Taktisk uppsägning

Såsom nämnts ovan räknas den dag som hyresgästen lämnar brevet för postbefordran som uppsägningsdag. För att skapa sig en förhandlingsfördel kan en hyresgäst säga upp sitt hyresavtal genom att sända uppsägningen per rekommenderat brev till hyresvärden sista dagen innan uppsägningstiden går ut. På detta sätt har inte hyresvärden en möjlighet att själv säga upp hyreskontraktet i tid. Om det endast är hyresgästen som har sagt upp hyresavtalet för villkorsändring kan den gjorda hänskjutningen återkallas från hyresnämnden innan upphörandetidpunkten löper ut. Om detta utnyttjas är uppsägningen utan verkan och det befintliga avtalet förlängs på oförändrade villkor. Genom detta förfarande kan hyresgästen undersöka vilka villkor som kan förhandlas fram med hyresvärden samt vid behov pröva vad marknadshyran är för sin lokal. Om både hyresgästen och hyresvärden sagt upp avtalet blir situationen en annan.

Vid en uppsägning av ett hyreskontrakt är det, för att undvika stora onödiga förluster i verksamheten, viktigt att uppsägningen utformas på ett korrekt sätt. Om osäkerhet finns om hur ett hyreskontrakt ska sägas upp är det min rekommendation att vända sig till en hyresrättsspecialist för att få råd och hjälp. Lycka till!

Mattias Alpman, affärsjurist på Svensk Handel Juridik

Tweeta