Kontorsrum anpassat för endast fem personer
FRÅGA: Vi har i några månader hyrt en lokal i andra hand. Vi har börjat känna att vi har problem med dålig luft. Företaget vi hyr av har pratat med hyresvärden som säger att ventilationen i det kontorsrum vi använder bara är anpassad för fem personer, medan vi nu är åtta som arbetar här. Företaget vi hyr av nämnde inget om detta när vi flyttade in, och det finns inget i det hyresavtal vi skrev med dem som reglerar detta. Vad har vi för rättigheter? Vad kan vi göra?
Skriven av Sara Hjörne 2012-01-01 | Juridik
kontor juridik ventilation fastighetsjuristen svarar andra hand arbetsmiljö
Sara Hjörne, jur. kand på Advokatfirman Wåhlin
Bild: Daniel Grizelj
Svar: Först och främst skall poängteras att företaget ni hyr av är er hyresvärd. Ni har inget avtalsförhållande gentemot ägaren av fastigheten. Alla krav och spörsmål skall därför riktas mot företaget ni hyr av. Det är vad som avtalats mellan er och er hyresvärd som är relevant. Har ägaren av fastigheten upplyst er hyresvärd om lokalens begränsningar eller liknande så får det ingen verkan gentemot er så länge ni inte fått del av den informationen innan hyresavtalet ingicks.
Enligt hyreslagen ska en lokal vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Parterna får dock avtala om såväl bättre som sämre skick. Hyresvärden ska under hyrestiden hålla lokalen i lagenligt eller avtalat skick såvida inte annat avtalats.
Sunt förnuft
Angivet ändamål för lokalen är enligt hyresavtalet kontorsverksamhet. Ventilationen skall då vara anpassad till sådan verksamhet för att lokalen skall anses vara "fullt brukbar" i lagens mening. Eftersom det inte finns några begränsningar i hyresavtalet om högst antal personer för lokalen gäller sunt förnuft ihop med regler om arbetsmiljö och brandskydd. Utifrån det får göras en bedömning av hur många personer lokalen bör kunna inrymma för kontorsarbete. Det finns även föreskrifter som anger rekommenderade luftflöden i kontorsmiljöer. Visar det sig att ventilationen bör vara anpassad för i vart fall åtta personer utgör ventilationen en brist i hyresrättslig mening. Ni kan göra gällande denna brist gentemot hyresvärden under förutsättning att ni inte kände till bristen och inte kunde upptäcka den med normal uppmärksamhet när hyresavtalet ingicks.
"Rätt till avdrag på hyran från det att bristen påtalades för hyresvärden."
Är nämnda förutsättningar uppfyllda har ni rätt att kräva av hyresvärden att ventilationen åtgärdas. Detta sker genom att ni skickar en skriftlig tillsägelse till hyresvärden med rekommenderat brev. Kan inte bristen åtgärdas eller åtgärdas den inte så snart detta kan ske har ni rätt att själva ombesörja att ventilationen åtgärdas och få ersättning för kostnaden från hyresvärden. Ni har även rätt till avdrag på hyran från det att bristen påtalades för hyresvärden. En hyresgäst bör emellertid iakttaga en viss försiktighet innan han på egen hand låter avhjälpa en brist i en lokal, särskilt som arbeten med ventilationssystem i en byggnad kan komma att påverka även övriga lokaler. Väljer ni ändå att själva åtgärda ventilationen efter hyresvärdens underlåtenhet bör ni dessförinnan låta besiktiga lokalen för att, om tvist uppstår, kunna bevisa att en brist verkligen förelåg.
Om hyresvärden inte åtgärdar bristen och bristen är av väsentlig betydelse för er kan ni ha rätt att säga upp hyresavtalet. Detta leder till att hyresavtalet upphör omgående, om ni inte väljer att säga upp avtalet till senare tidpunkt. När bristen blivit avhjälpt har ni inte längre rätt att säga upp avtalet i förtid.
Har ni drabbats av ekonomiska skador på grund av bristen och kan visa detta så har ni rätt till skadestånd från er hyresvärd, under förutsättning att han varit försumlig. Hyresvärden ska för att undgå skadestånd bevisa att bristen inte beror på hans försummelse.
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
