Rätt att behandla hyresgäster efter lokalstorlek?
FRÅGA: Jag hyr ett litet kontor och nu har hyresvärden sagt upp mig för avflyttning. Som skäl har hyresvärden angett att en annan hyresgäst, som hyr ett betydligt större kontor, vill ha utökade lokalytor. Jag har hört att den hyresgäst som blir uppsagd för avflyttning kan ha rätt till skadestånd. Nu säger hyresvärden att jag inte har rätt till skadestånd eftersom hyresgästen med det stora kontoret är en så viktig hyresgäst att deras önskemål måste tillgodoses. Hyresvärden har anvisat en annan lokal till mig men den ligger sämre till än den lokal jag har i dag. Kan det vara rätt att behandla hyresgäster olika beroende på storleken av deras lokaler? Har jag någon rätt till skadestånd och hur ska jag ställa mig till erbjudandet om den andra lokalen?
Skriven av Ola Björstedt 2015-02-01 | Juridik
juridik fastighetsjuristen svarar uppsägning hyreskontrakt
Ola Björstedt, tf chefsjurist, Fastighetsägarna
Ersättningen uppgår till minst en årshyra. Om besittningsskyddet bryts, vilket händer i vissa situationer, har hyresgästen inte rätt till någon ersättning. Det finns konkretiserade bestämmelser om vissa besittningsskyddsbrytande grunder, till exempel vid rivning och större ombyggnationer eller om hyresgästen varit misskötsam. Sedan finns det en generalklausul enligt vilken besittningsskyddet bryts om "hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet".
Den hyresgäst som anser sig ha rätt till skadestånd ska först ansöka om medling i hyresnämnden. Ofta kommer parterna överens under medlingen. Annars kan hyresgästen ansöka om stämning vid allmän domstol. Domstolen ska först pröva om hyresvärden har ett sakligt skäl för uppsägningen. Om sakligt skäl saknas består besittningsskyddet och då har hyresgästen rätt till ersättning. Om det finns ett sakligt skäl ska det vägas mot hyresgästens intresse av att behålla lokalen. På hyresgästsidan beaktas omständigheter som exempelvis dennes behov av lokalen, möjligheten att skaffa en annan lämplig lokal, den tid hyresgästen suttit i lokalen och vilken sorts verksamhet det är fråga om, viss verksamhet är beroende av en viss kundkrets eller ett visst läge medan annan slags verksamhet är mindre känslig för sådana parametrar. Om hyresvärden erbjudit hyresgästen viss förlängning, viss ersättning eller en ersättningslokal ska de räknas hyresvärden till godo i intresseavvägningen.
"Fall kan förekomma när hyresvärden befinner sig i en tvångssituation"
Skälet som din hyresvärd angett för uppsägningen är att bedöma utifrån generalklausulen enligt ovan. När det finns en dominerande hyresgäst som behöver utökade lokalytor kan det vara ett sakligt skäl för hyresvärden att säga upp en annan hyresgäst. Fall kan förekomma när hyresvärden mer eller mindre befinner sig i en tvångssituation när den dominerande hyresgästen ser sig tvungen att flytta om hyresvärden inte erbjuder utökade lokalytor.
Vid intresseavvägningen som sedan ska göras, där hyresvärdens skäl ska vägas mot ditt intresse av att behålla lokalen, ska det räknas hyresvärden tillgodo att han har erbjudit dig en ersättningslokal. Av frågeställningen framgår att du inte är nöjd med läget på ersättningslokalen. Läget kan vara en viktig faktor när hyresgästen i sin verksamhet är beroende av kundtillströmning, till exempel affärer, frisörsalonger och restauranger. Kontorsverksamhet är däremot i regel inte särskilt lägeskänslig.
Sammanfattningsvis gör jag följande bedömning: Med de förutsättningar som framgår av frågeställningen framstår det inte som troligt att du har rätt till någon ersättning. Beträffande hyresvärdens erbjudande om ersättningslokal kan du tacka nej om du har möjlighet att skaffa en bättre lokal själv. Annars kan det vara bra att anta erbjudandet.
Ola Björstedt, tf chefsjurist, Fastighetsägarna
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
