Tweeta

Svar: Det är först och främst viktigt att klara ut att det är hyresvärden som genom hyresavtalet åtagit sig att tillhandahålla lokalen i avtalat skick. Detta innebär bland annat att tillse att lokalen är användbar för det ändamål som hyresavtalet anger, i detta fall butik. Detta följer av reglerna i tolfte kapitlet jordabalken, som utgör den lagstiftning som reglerar vilka skyldigheter din hyresvärd har gentemot dig som hyresgäst. Det är således hyresvärden som är den som är ansvarig gentemot dig att tillse att det inte uppstår hinder i din hyresrätt och att du således kan bedriva den verksamhet i lokalen som den är uthyrd för.

Relevant att kunna komma in

Vi utgår från att de pågående arbetena inte utförs på hyresvärdens fastighet utan på en grannfastighet, i detta fall troligtvis kommunens gatufastighet. Kommunen har vid nyttjandet av sin fastighet att ta skälig hänsyn till omgivningen enligt de grannerättsliga reglerna i jordabalken.
Eftersom du bedriver butik är det naturligtvis relevant att dina kunder kan ta sig till och från lokalen och att det går att vistas i lokalen utan att störas av omfattande buller. Det är i praxis fastslaget att hyresvärden även ansvarar för sådana störningar som härrör från andra fastigheter och det har även i ett rättsfall fastslagits att buller från en intilliggande fastighet kan utgöra en brist i hyresrätten. Under förutsättning att arbetena är av sådan omfattning som du beskriver är det möjligt att hyresvärden kan vara skyldig att svara för de störningar som du utsatts för.

Om det föreligger en brist i hyresrätten har du enligt lag rätt till nedsättning av hyran för den tid som lokalen har varit bristfällig. Detta i vart fall från den tidpunkt ni påtalat bristen för hyresvärden. Nedsättningen av hyran skall göras efter en objektiv bedömning och anpassas efter bristens storlek och omfattning. Hyresreduceringen kan naturligtvis aldrig bli större än den för lokalen utgående hyran. Det är således i slutändan en fråga om att värdera hur stor påverkan på lokalen som den pågående störningen har. Det är naturligtvis svårt att göra en uppskattning utan närmare kännedom om de exakta förhållandena.

Skadeståndsskyldig?

Hyresvärden kan också vara skadeståndsskyldig gentemot er om ni har drabbats av någon ekonomisk skada i anledning av bristen, detta dock endast om hyresvärden inte kan visa att han inte varit försumlig. Om ni kan visa att ni drabbats av en ekonomisk skada blir det sistnämnda i praktiken en fråga om huruvida hyresvärden kan visa att han har agerat kraftfullt nog i anledning av störningarna. Det är troligt att hyresvärden inte har möjlighet att hindra kommunen från att fortsätta vidta de åtgärder som pågår utanför er lokal, men han bör i vart fall kunna visa att han vidtagit åtgärder för att minska störningarna för er. Detta skulle exempelvis kunna vara att han har försökt få kommunen att vidta de mest bullrande åtgärderna vid tidpunkter då din verksamhet varit stängd eller liknande. Skulle störningarna vara av väsentlig betydelse och således innebära en verkligt avsevärd olägenhet för er finns det till och med en möjlighet för er att säga upp avtalet.
Eftersom bullrande verksamhet kan utgöra miljöfarlig verksamhet finns det även möjligheter för er att direkt föra talan gentemot kommunen om skadestånd i enlighet med reglerna i miljöbalken.

Lars Gahnström och Per Dalemo, advokater, Wistrand

Tweeta