Tomträttsproblematik stoppar utvecklingen på Ringön
Ringön har ett väldigt centralt läge – men skicket på många av fastigheterna i området är sämre än det borde vara. – Vi vill investera och utveckla Ringön men på grund av en problematik kring tomträttsavtalen går det inte. Nu handlar det bara om att reparera det som går sönder, säger Niklas Nilsson, ordförande i Ringöns Fastighetsägarförening.
Skriven av Nicklas Tollesson 2015-01-01 | Näringsliv
Cirka 90 procent av fastigheterna på Ringön upplåts med tomträtt – Göteborgs stad äger marken och tomträttshavarna äger byggnaderna – och de gamla tomträttsavtalen säger att om staden väljer att säga upp dem ska byggnaderna rivas och fastigheterna återställas till ursprungligt skick.
Tidigare hade Göteborgs stad som policy att ge ersättning om staden ville säga upp tomträttsinnehavaren, men när ett sådant beslut överklagades – Axfood/Axfast i Frihamnen – kom länsrätten och kammarrätten fram till att stadens agerande var olagligt: De 50 år gamla tomträttsavtalen ska gälla, staden har inte rätt att ge ersättning. Regeringsrätten valde att inte ge prövningstillstånd.
Staden svarade då med att dra tillbaka sin uppsägning, men domen – som kom för snart fem år sedan – har lett till stor osäkerhet över vad som egentligen gäller.
– Vi bildade Ringöns Fastighetsägarförening efter att beslutet kom för att driva frågan kring tomträtterna. Det är fem år sedan nu. Många av tomträttsavtalen här på Ringön kan sägas upp år 2025. Både vi och staden vill komma fram till en lösning, men rent juridiskt har ingenting hänt, säger Visionsgruppens vd Carl Sandén, som är styrelseledamot i föreningen.
Stiltjen leder till att fastighetsägarna inte vågar investera i sina fastigheter. Den leder också till att bankerna blir mer ovilliga att låna ut pengar.
– Våra fastigheter kan i princip vara helt värdelösa om tio år. Med de förutsättningarna kan banken gå med på ett tioårigt låneavtal, inte mer. Sedan, om tomträttsavtalet inte sägs upp, kan de förlänga låneavtalen. Men det är inte hållbart att arbeta på det sättet, säger Carl Sandén.
– Det regnade in i en av mina kåkar sex gånger under förra året. Jag hade velat satsa ordentligt men kan inte göra det som läget är nu. Istället handlar det bara om att lappa och laga, säger Niklas Nilsson, vars bolag Ringö Brygga äger 6 000 kvadratmeter på tomträtt i området.
Tomträttsproblematiken gäller inte bara Ringön, utan flera områden i Göteborg.
– Vi har gjort en grov uppskattning och kommit fram till att fastigheter till ett marknadsvärde om tolv miljarder kronor finns med tomträttsupplåtelse i Göteborg i dag. Men om avtalen sägs upp utan att ersättning ges, ligger värdet snarare på minus fyra miljarder, med tanke på rivnings- och återställningskostnader.
Nilsson och Sandén vill att fastighetsägarna ska ges möjlighet att friköpa fastigheterna, alternativt att möjligheten att säga upp avtalet tas bort.
Ett förslag från kommunen, som nu är återtaget, gick ut på att fastighetsägarna vid uppsägning skulle ersättas med tekniskt nuvärde, vilket dock i realiteten betyder noll kronor för många av fastigheterna.
– Vi stödde det förslaget initialt, och det gjorde även Fastighetsägarna, men så här i efterhand kan vi konstatera att vi inte förstod vad det innebar.
Eva Odesten Romell är chef för arrende- och tomträttsenheten på Fastighetskontoret på Göteborgs stad.
– Vi för en kontinuerlig dialog med tomträttshavarna på Ringön om hur området ska utvecklas och är överens i många frågor. Jag kan förstå deras oro men vi har inga planer på att säga upp någon.
– Det är långa processer i sådana här frågor, speciellt när det handlar om ett utvecklingsområde som man inte har vetat vad man vill göra med. Jag tror dock att vi kommer allt närmare en bredare lösning allt eftersom visionen för området klarnar och man nu också har beslutat var den nya Göta älv-bron ska gå.
– Vi arbetar på en långsiktig lösning för tomträttshavarna såväl på Ringön som i andra områden. Ett förslag har precis presenterats för fastighetsnämnden och vi hoppas på tydligare besked till tomträttshavarna inom kort. Det handlar om möjlighet till friköp alternativt förlängda tomträttsavtal i vissa fall.
Ringöns Fastighetsägarförening menar att en lösning i frågan hade inneburit väldigt mycket för området.
– Det här är ett fantastiskt läge och ett mycket spännande område. Många fastighetsägare vill satsa stort här. Med stabila förutsättningar går Ringön en strålande framtid till mötes, säger Carl Sandén.
Tidigare hade Göteborgs stad som policy att ge ersättning om staden ville säga upp tomträttsinnehavaren, men när ett sådant beslut överklagades – Axfood/Axfast i Frihamnen – kom länsrätten och kammarrätten fram till att stadens agerande var olagligt: De 50 år gamla tomträttsavtalen ska gälla, staden har inte rätt att ge ersättning. Regeringsrätten valde att inte ge prövningstillstånd.
Osäker framtid
Staden svarade då med att dra tillbaka sin uppsägning, men domen – som kom för snart fem år sedan – har lett till stor osäkerhet över vad som egentligen gäller.
– Vi bildade Ringöns Fastighetsägarförening efter att beslutet kom för att driva frågan kring tomträtterna. Det är fem år sedan nu. Många av tomträttsavtalen här på Ringön kan sägas upp år 2025. Både vi och staden vill komma fram till en lösning, men rent juridiskt har ingenting hänt, säger Visionsgruppens vd Carl Sandén, som är styrelseledamot i föreningen.
Stiltjen leder till att fastighetsägarna inte vågar investera i sina fastigheter. Den leder också till att bankerna blir mer ovilliga att låna ut pengar.
– Våra fastigheter kan i princip vara helt värdelösa om tio år. Med de förutsättningarna kan banken gå med på ett tioårigt låneavtal, inte mer. Sedan, om tomträttsavtalet inte sägs upp, kan de förlänga låneavtalen. Men det är inte hållbart att arbeta på det sättet, säger Carl Sandén.
– Det regnade in i en av mina kåkar sex gånger under förra året. Jag hade velat satsa ordentligt men kan inte göra det som läget är nu. Istället handlar det bara om att lappa och laga, säger Niklas Nilsson, vars bolag Ringö Brygga äger 6 000 kvadratmeter på tomträtt i området.
Tomträttsproblematiken gäller inte bara Ringön, utan flera områden i Göteborg.
– Vi har gjort en grov uppskattning och kommit fram till att fastigheter till ett marknadsvärde om tolv miljarder kronor finns med tomträttsupplåtelse i Göteborg i dag. Men om avtalen sägs upp utan att ersättning ges, ligger värdet snarare på minus fyra miljarder, med tanke på rivnings- och återställningskostnader.
Möjlighet att friköpa
Nilsson och Sandén vill att fastighetsägarna ska ges möjlighet att friköpa fastigheterna, alternativt att möjligheten att säga upp avtalet tas bort.
Ett förslag från kommunen, som nu är återtaget, gick ut på att fastighetsägarna vid uppsägning skulle ersättas med tekniskt nuvärde, vilket dock i realiteten betyder noll kronor för många av fastigheterna.
– Vi stödde det förslaget initialt, och det gjorde även Fastighetsägarna, men så här i efterhand kan vi konstatera att vi inte förstod vad det innebar.
Eva Odesten Romell är chef för arrende- och tomträttsenheten på Fastighetskontoret på Göteborgs stad.
– Vi för en kontinuerlig dialog med tomträttshavarna på Ringön om hur området ska utvecklas och är överens i många frågor. Jag kan förstå deras oro men vi har inga planer på att säga upp någon.
Det har gått fem år sedan domen kring fastigheten på Frihamnen, varför har i princip inget hänt?
– Det är långa processer i sådana här frågor, speciellt när det handlar om ett utvecklingsområde som man inte har vetat vad man vill göra med. Jag tror dock att vi kommer allt närmare en bredare lösning allt eftersom visionen för området klarnar och man nu också har beslutat var den nya Göta älv-bron ska gå.
– Vi arbetar på en långsiktig lösning för tomträttshavarna såväl på Ringön som i andra områden. Ett förslag har precis presenterats för fastighetsnämnden och vi hoppas på tydligare besked till tomträttshavarna inom kort. Det handlar om möjlighet till friköp alternativt förlängda tomträttsavtal i vissa fall.
Ringöns Fastighetsägarförening menar att en lösning i frågan hade inneburit väldigt mycket för området.
– Det här är ett fantastiskt läge och ett mycket spännande område. Många fastighetsägare vill satsa stort här. Med stabila förutsättningar går Ringön en strålande framtid till mötes, säger Carl Sandén.
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.