Tweeta

Jönköping har i dag två "centrum", Väster och Öster. På sikt kommer staden att växa i området Söder om Munksjön.

I Väster finns ett antal större hyresgäster, som Jönköping University, Domstolsverket, Polismyndigheten, Länsstyrelsen, Jordbruksverket och Skogsstyrelsen. Området präglas även av restauranger, caféer och nattliv.

Öster domineras i större utsträckning av handel. Här återfinns större kedjor och etablerade varumärken längs gågatorna Östra Storgatan, Smedjegatan, Lant­mätargränd och Borgmästargränd. Man har även livsmedel och systembolag inom Kv. Atollen, vilket genererar flöde. I och med färdigställandet av Kv. Atollen under 2015 tillkom sammantaget cirka 42 000 kvadratmeter handel, kontor och bostäder.

Banker och konsultbolag

Kontorsmarknaden på Öster präglas i högre grad av banker och konsultbolag än av myndigheter, även om hovrätt och kammarrätt har funnits här under många år. Frågan är dock om de kommer att vara kvar på ­Öster i förlängningen?

Hyresnivåerna för butiker på Öster ligger inom intervallet 1 400–5 000 kronor per kvadratmeter, men skillnaderna är stora och mikroläget är avgörande. På de vältrafikerade gågatorna ligger hyrorna stabilt på cirka 3 000–4000 kronor per kvadratmeter och topphyrorna ligger på cirka 5 000 kronor per kvadratmeter.

Handelshyrorna på Väster ligger inom intervallet 1 200–3 500 kronor per kvadratmeter. Även här är skillnaderna stora beroende på mikroläge och lokalens storlek och utformning. Här saknas de typiska handelsstråken med mer etablerade hyresnivåer som på Öster.

Kontorsmarknaden i Jönköping har de senaste åren generellt präglats av en ökad efterfrågan och ett litet tillskott av nya kontorsytor i de centrala delarna av staden. Detta har resulterat i låg vakansgrad och stigande hyresnivåer. Topphyrorna har under det senaste året stigit med fem–tio procent och under den senaste femårsperioden med cirka 25–30 procent. I dag ligger topphyrorna på Öster på cirka 2 300 kronor per kvadratmeter och på Väster på cirka 2 000 kronor per kvadratmeter.

Nya kontorsytor

Skillnaden i topphyror mellan öster och väster kan till viss del förklaras av att man i samband med projektet Atollen fick ett tillskott av nya kontorsytor.

Många företag som söker ny lokal i dag ser attraktiva lokaler som en viktig del vid rekrytering av nya unga medarbetare. Man efterfrågar då gärna nytt och stilfullt med närhet till puls, liv och rörelse, restauranger och kollektivtrafik. Även parkeringsmöjlighet i närhet till kontoret är en viktig parameter i Jönköping – tillgången på parkering är bättre på Öster än på Väster.

Hyresgästerna ser i dag mer till kostnad per anställd än kronor per kvadratmeter och år vilket resulterar i att man klarar högre hyror per kvadratmeter, förutsatt att lokalerna är mer effektiva och flexibla.

Nyproducerade kontorsytor eller större omställningar i centrala lägen är därför även det som i framtiden bedöms driva topphyrorna uppåt då det är de lokalerna som attraherar de företag som kan och är beredda att betala de högre hyrorna.

De närmaste åren väntas inte några större tillskott av kontorsyta vare sig på Öster eller Väster. Detta väntas leda till en fortsatt mycket låg vakansnivå och fortsatt stigande hyresnivåer.

Höjer man blicken och förlänger tidsperspektivet och samtidigt zoomar ut från Öster och Väster är det i de södra delarna av staden – i Munksjöstaden och området kring Södra Munksjön – som de största volymerna av nya kontorsytor kommer att byggas. Det är här staden kommer växa och integreras med det tänkta stationsläget för höghastighetsbanan.

Munksjötornet fullt uthyrt

Första projektet i området är Munksjötornet som stod klart 2017. Det omfattar totalt 8 000 kvadratmeter kontor och är i dag fullt uthyrt. Vidare kommer Skanska att bygga nytt kontor åt Jordbruksverket och Skogsstyrelsen på Södra Munksjön om 16 400 kvadratmeter. Detta beräknas stå klart till år 2021.

På väster pågår tre projekt som kommer tillföra mer kontorsyta: Castellums cirka 10 000 kvadratmeter på Slottskajen, norr om Rättscentrum, Jönköpings kommun genom Science park som uppför ytterligare cirka 12 500 kvadratmeter inom Kv. Hälsan och slutligen kommer Castellum/ Brandtornet inom Kv. Grävlingen uppskattningsvis kunna tillföra ytterligare 5 000–10 000 kvadratmeter kontorsyta samt cirka 200 studentlägenheter.

Tillkomsten av dessa volymer bedöms inte utgöra någon större press på kontorshyrorna i Jönköping. Det är inte tillräckligt stora volymer som tillkommer givet den efterfrågan vi ser i dag, utan snarare hälsosamt om man kunde nå en vakansgrad om tre–fem procent.

Det kommer dock skapa en del flyttkedjor vilket på sikt bedöms innebära en uppdatering av kvalité och standard på de befintliga kontorsytor vilket möjliggör och kräver en högre hyra än de nivåer man låg på tidigare i dessa lokaler.

Ännu längre fram kan man ställa sig frågan hur utveckling av Södra Munksjön och en station för höghastighetsjärnväg kommer att påverka stadens befintliga centrum på Väster och Öster?

Pontus Nilsson Pahlevani

Quadrent/A&P Fastighetstransaktioner

Tweeta