Tweeta

Hösten står för dörren och mörkare tider närmar sig och frågan är om hyresmarknaden för kontor i Göteborg gör det likaså? Eller? Svaret på den frågan i det korta perspektivet är nej. Faktum är att hyresmarknaden för kontor i Göteborg aldrig tidigare varit så stark som under 2018 och det finns inte mycket som talar för att resterande del av 2018 ska bli "mörkare".

Fundamenta som stark sysselsättningsutveckling, stark framtidstro inom näringslivet tillsammans med ett förhållandevis litet tillskott av nya lokaler under senare tid har medfört en fortsatt stark marknad både vad avser vakans- och hyresutveckling.

Utvecklingen är god för både nyproducerade lokaler och lokaler i det äldre beståndet. Kontorslokaler i det äldre beståndet kan i vissa fall sägas ha åkt snålskjuts på vissa av nyetableringarna som i flera fall varit i relativt ocentrala lägen, vilket inneburit att de äldre husen belägna närmare centrum upplevs som mer attraktiva än tidigare.

Stora investeringar krävs

Självklart krävs det stora investeringar för att modernisera de äldre ­lokalerna samt givetvis förutsättningar i stort vad ­gäller lokalutformning såsom takhöjder, yteffektivitet och flexibilitet. Just flexibilitet är inte längre bara något som rör själva lokalens egenskaper.

Hyresgästerna har idag högre krav på flexibilitet som en följd av snabba expansioner och/eller en hög andel projektanställda ­eller underkonsulter vilket har medfört att hyresgästerna gärna ser korta och flexibla hyresavtal. Som en följd av detta har coworking-trenden tagit fart under det senaste året med ett flertal nyetableringar i centrum såsom Convendum, Regus och United Spaces.

Finns det då inga orosmoln på marknaden? Som flertalet känner till vid det här laget är det mycket på gång i Göteborg både vad avser infrastrukturprojekt men också stora stadsutvecklingsprojekt. Vissa delområden kommer sannolikt att få det lite tufft med anledning av de stundande infrastrukturprojekten med diverse trafikstörningar som följd.

Trafikverket kommer givetvis arbeta för att det blir så smärtfritt som möjligt, men i dagsläget är det nog få som tror att det inte kommer bli märkbara störningar, där vissa delområden under perioder kan få problem med nyuthyrningar. Även om vi går mot ett ökat kollektivt resande är ändå Göteborg i dagsläget en bilberoende stad.

Kontorsbyggbom att vänta

Som vi noterat i tidigare nummer stundar en kontorsbyggbom i Göteborg någon gång kring jubileumsåret 2021. I alla fall om vi får tro de kommunicerade projekten samt utifrån de planarbeten som pågår och planeras. Om och hur mycket lokaler som kommer ut på marknaden och då inom en relativt snäv tidsperiod är dock osäkert. Vissa projekt riskerar också att bli försenade av planprocessen, där Göteborg inte direkt är känt för att vara kommunen med minst antal överklagade detaljplaner i landet.

Under våren överklagades exempelvis Skanskas projekt Citygate i Gårda av Trafikverket, trots att både Länsstyrelsen och Göteborgs stad gett klartecken för byggnation. Även om det planerade nytillskottet är stort och även om det sannolikt kommer att anpassas till rådande efterfrågan och konjunkturläge framöver, så kommer det att sätta sina spår på hyresmarknaden överlag med konverteringar i det äldre beståndet som följd. Något vi redan sett exempel på i Göteborg.

Valutgången ett orosmoln

Ett orosmoln i det korta perspektivet kan vara valutgången i Göteborg. I skrivande stund är det mindre än tre veckor kvar till valet, där tidigare dominerande parter har hamnat efter en nykomling i opinionen. Vad kan det komma att få för effekter på Göteborg i allmänhet och fastighetsmarknaden i synnerhet?

Övrigt att fundera på är hur kontorshyresmarknaden kommer att utveckla sig på lång sikt vad avser själva kontoret, det vill säga hur ser vi på kontorets betydelse om säg 5–10 år? 90-talisterna har sina preferenser och hur kommer 00-generationen se på kontoret? Digitaliseringen har redan fått konsekvenser på branschen i stort. Har coworkingtrenden brett ut sig ännu mer eller sitter vi mer och mer hemmavid eller på caféer och restauranger och arbetar osv? Om det rent av kommer vara stökigt trafikmässigt i staden finns det ju en uppen­bar risk att gemeneman hellre prioriterar att sitta hemma för att pussla ihop vardagen.

Stark investeringsvilja

Trots den ovissa framtiden visar de planerade kontorsprojekten slutligen ändå på en mycket stark investeringsvilja i Göteborg bland fastighetsaktörerna. Ambitionen bland kommunens politiker och tjänstemän är också hög men frågan är om det inte är för mycket på gång på alla håll och kanter. Räcker resurserna och framför allt tiden till? Jubileumsåret närmar sig med stormsteg och än så länge är de gula lyftkranarna lätträknade i staden.

Erik Norrman
Affärschef Värdering Väst & Mitt, Svefa

Tweeta