Tweeta

En stadig befolkningsökning leder till hög efterfrågan på bostäder och arbetsplatser i Uppsala. Befolkningen bedöms öka med cirka 40 000 personer till år 2030, vilket kräver lösningar på effektiviserad lokaltrafik, förtätning och komplettering i den befintliga staden.

Förtätningen av Uppsalaområdet fortsätter att vara den drivande faktorn vid ­lokalisering av kontor, industri- och lagerfastigheter. I Kungsängen och Boländerna sker konverteringar från lager- och industriändamål till bostads- och kontorskvarter. I Boländerna sker större investeringar i kontorskvarter med forskningsbaserad verksamhet, vilket även noteras i kommunens strukturprogram med syfte att ändra markanvändningen.

Stor utveckling

Efterfrågan bedöms fortsatt stor för centrala lägen, särskilt i området kring Uppsala centralstation som sett en stor utveckling de senaste åren med flertalet nyproduktionsprojekt som omfattar moderna kontorslokaler med hög standard. Inom dess närområde, som till exempel Främre Boländerna, finns stor utvecklingspotential.

Ambitionerna till en fortsatt utveckling kring Uppsala centralstation ligger väl i linje med trender som syns på marknaden i dag, där etablering med närhet för arbetspendlare från regionen attraherar fler potentiella hyresgäster.

Den fortsatta efterfrågan på moderna, flexibla kontor med inspirerande miljöer och möjlighet till förändrade arbetssätt ställer ökade krav (men även en möjlighet) för fastighetsägare att ställa om lokalanvändningen för att möta efterfrågan.

Tydliga skillnader

Gällande vakanser och lediga lokaler finns det tydliga skillnader beroende på segment och läge, bland bostäder återfinns i princip inga vakanser i centrala Uppsala och tätort. De lägsta vakanserna bland kontor återfinns i centrum och Uppsala Science Park. Högre vakanser återfinns främst i övriga tätorten, framför allt för objekt med investeringsbehov (moderniserings-/anpassningsbehov, eftersatt underhåll).

Vakansgraden för handel i Uppsala bedöms fortsatt stabil med ytterligare expansion av handelsytor i framför allt Boländerna samt tidigare utveckling av handelsytor i framför allt Gränby och Gottsunda.

Hyresutvecklingen för kontor och butiker har överlag varit god under det senaste året. De hyror som tecknas i moderna och attraktiva kontorsobjekt bidrar till att driva på hyresutvecklingen. Hyresutvecklingen framöver bedöms överlag som relativt stabil med möjlighet till ytterligare press uppåt, vilket ger stor hyrespotential för utvecklingsfastigheter som står inför en modernisering.

På bostadssidan har en väsentlig del av nyproduktionen under 2017 varit bostadsrätter vilket i kombination med en ökad volym lett till väldigt stort utbud. Den fortsatt höga takten vad gäller planläggning tillsammans med ökad osäkerhet vad gäller prisutveckling och efterfrågan framöver bedöms dämpa betalningsviljan på mark och bostadsutvecklingsprojekt på flera håll inom kommunen. Det bedömda bostadsbehovet/underskottet i Uppsala kan framöver i något högre utsträckning komma att tillgodoses med hyresrätter. Uppsala kommun planerar, förutom blandade upplåtelse­former, även för tydliga kommersiella inslag i dess kommande utvecklingsområden.

Uppsala är attraktivt för såväl företagare som studenter. Dess lokalisering med närhet till både Stockholm och Arlanda ger goda förutsättningar och banar väg för en fortsatt god utveckling med hög inflyttning, god efter­frågan och låga vakanser.

Jimmie Nordensky, NAI Svefa

Tweeta