Tweeta

Transaktionsvolymen globalt blev fyra procent lägre 2016 – och om man exkluderar kinesiska markaffärer så var den 15 procent lägre. I Europa 21 procent lägre. Alltså nedåt i volym, särskilt i några stora länder som UK (43 procent ned), Frankrike och Tyskland. Men inte nedåt i pris – fastighetsvärdena ökade i de flesta länderna i Europa, i snitt fyra procent upp. London är ett undantag, där har värdena stagnerat, eller är något ner.

Norden all time high

Transaktionsvolymen slog rekord 2016 i Sverige, Danmark, Finland och Norge var nära. Så Norden var och är hett. Den svenska volymen blev 200 miljarder kronor att jämföra med tidigare rekordåret 163 miljarder kronor (2007). Sverige hamnade därmed på nionde plats i världen, det vill säga vi har en extremt transaktionsintensiv marknad – högst i världen per befolkning! Fastighetsvärdena i Sverige gick upp med 9,1 procent enligt MCSI (Fastighetsindex) 2016. Kontorshyrorna ökar kraftigt, åtminstone i Stockholm med hyresökningar uppåt 20 procent. Avkastningskraven i centrala Stockholm (CBD) för kontor är nu nere på 3,50. I våra grannländer gäller Oslo 3,75, Köpenhamn 4,0 och Helsingfors 4,25. De har aldrig varit lägre. Så det är dyrt – eller? Svaret på den frågan är nog – det beror på … Med dagens låga ränta är det även med avkastning 3,50 procent ett unikt bra så kallat yield gap, det vill säga skillnad mellan driftnetto och finansieringskostnad. Nu tror väl ingen att dagens räntenivå är beständig men frågan är, vad blir långräntan på 10–20 års sikt? Om den återgår till 1990-/2000-talets nivå så kommer värdena att gå ner. Digitalisering och globalisering, mycket positiva trender, tror jag kan tala för låg inflation och låg ränta, eftersom de minskar risken för kapacitets­brist.

Bra förutsättningar

Vad händer 2017 och framöver på marknaden? Året har börjat med bra "tryck", höga transaktioner, i Sverige. Vissa värdeuppgångar enligt de börsbolag som rapporterar första kvartalet. Sveriges ekonomi boomar och fastighetsbolagen mår mycket bra. Den globala ekonomin blir långsamt bättre, även Europas. Det låga ränteläget är förstås gynnsamt för fastighetssektorn. Alltså – mycket bra grundläggande förutsättningar – "drivhusklimat". Men kommer det att fortsätta – vi har haft en lång tid av uppgång nu …

Det är väl framför allt ett antal politiska moln som oroar. Dels Brexit och Trump med protektionistiska tendenser, dels krigshärdar på olika håll. Och i Sverige har vi ju alla tokiga skatteförslag.

Men skatteoro

Som sagt ovan – de grundläggande förutsättningarna för fastighetsbranschen är bra på många håll i världen och i Sverige. Men här håller vi kanske på att ordna till en fastighetskris till följd av ett antal skatteutredningar och förslag. Den så kallade paketeringsutredningen har nyss presenterats och gått ut på remiss. Om den blir lagstiftning kommer den att innebära inlåsningseffekter med kraftigt minskande transaktioner och värdenedgång. Därtill kommer att fastighetsföretagens ränteavdrag kommer att begränsas – förslag kommer senare under året. Minskade ränteavdrag försämrar avkastningen och kommer således självklart i sig att sänka fastighetsvärdena. Så trots att det nu slagits fast också i den statliga utredningen att fastighetsbranschen inte är lågbeskattad, ska branschens skatt höjas. Företeelser som anses samhällsonyttiga, som alkohol, tobak, socker och spel straffbeskattas. Jag kan bara tolka de ny aktuella skatteförslagen som att fastighetsverksamhet anses samhällsonyttig.

Ingemar Rindstig, EY Real Estate

Tweeta