Tweeta

Hur skulle du beskriva lokalhyresnivåerna i Stockholm?

– Vi ser i dag historiskt höga kontorshyror i Stockholm CBD med snittpriser på omkring 5 600 kronor och år och toppnoteringar som kryper upp mot omkring 8 000 kronor per kvadratmeter och år. Den här stegringen har skett kontinuerligt under de senaste åren men inte minst 2016 visade prov på en kraftig ökning. De viktigaste förklaringsfaktorerna bakom utvecklingen är ovanligt låga vakansgrader och få nybyggnationer och ombildning till kontorsytor. Lägger man därtill en stark bostadsmarknad och påtryckningar att istället ombilda befintliga kontor till bostäder så går det ganska lätt att förstå varför det ser ut som det gör.

Vad efterfrågas mest nu?

– Flexibla kontor med olika typer av lösningar. De faktum att vi arbetar allt längre upp i åldrarna och att vi via invandring har fått in många yngre människor gör att spannet mellan den yngsta och den äldsta på arbetsplatsen är historiskt stort. Det ställer helt nya krav på arbetsgivaren för att tillgodose en bra arbetsmiljö. Den teknologiska utvecklingen och möjligheten att göra sitt jobb utanför företagets lokaler är ytterligare en pådrivare mot mer flexibilitet.

Var finns det lediga lokaler?

– Ser man till Stockholm så finns lediga lokalerna i dag huvudsakligen i Kista, Nacka och Sundbyberg. I Solnas mest attraktiva kontorsområden har vakansnivåerna mer än halverats det senaste året, från nio till drygt fyra procent. Även på delmarknader strax utanför Stockholm innerstad har vakanserna drastiskt reducerats, exempelvis i Hammarby sjöstad där vakansnivån nu uppgår till under fem procent mot cirka åtta procent 2015. På dessa delmarknader sker nyproduktion av kontor men det hämmas av att projektutvecklare prioriterar bostäder.

Vilka områden tror du kommer att utvecklas mest de kommande åren?

– Arenastaden har ju redan haft en bra utveckling och har fått skjuts på vägen genom nationalarenan och Mall of Scandinavia. Vad som är viktigt för de områden som ska bli nya utmanare till CBD i form av attraktivitet har ofta varit uthyrning till ett större företags huvud­kontor eller liknande. I takt med att hyresgästerna har allt fler krav och önskemål så blir också tröskeln högre för att skapa nya kontorsområden. Andelen kontor som uppförts på redan etablerade delmarknader under perioden 2012-2016 överstiger 90 procent av den totalt nyproduktionen vilket ytterligare stärker denna tes.

Hur tror du att hyresnivåerna kommer att förändras under 2017?

– Hyresnivåerna kommer inte att stabilisera sig utan stiga, men kommer inte att skjuta iväg som de har gjort under 2016.

Vilka särskilda trender går att se på lokalhyresmarknaden i Stockholm just nu?

– De kontorsområden som sett högst hyrestillväxt och störst minskning av vakansnivån under de senaste fem åren är de med ett brett serviceutbud och goda kollektiva kommunikationer.

– Newsecs bedömning är att så även kommer att vara fallet under de kommande tre åren. Vinnare blir dessa områden och i synnerhet de där det finns möjlighet till att förtäta, effektivisera befintliga ytor och riva för att bygga nya kontorshus, gärna höga sådana för att skapa volym. Nyproduktionen bedöms fortsätta ske inom dessa områden vilket ytterligare stärker deras ställning och skapar underlag för service. Trenden där kontorsmarknaden i Stockholm koncentreras till färre men större delmarknader bedöms därmed fortsätta.

Tweeta