Tweeta

Under den senaste tioårsperioden har det skett en fördubbling av kontorshyrorna i Uppsala. Under denna period framstår 2011 som en milstolpe då den psykologiskt viktiga nivån på 2 000 kronor/kvadratmeter började etableras och vann acceptans. Ungefär samtidigt har även lägesfunktionen förändrats då området kring resecentrum alltmer kommit att definieras som AA-läge, en definition som tidigare varit koncentrerad kring Stora Torget.

Efterfrågan är som störst på effektiva och flexibla ­lokaler. I dagsläget finns flertalet ålderstigna kontors­lokaler belägna i hus från 1960- och 70-talet som ej når upp till den lokaltyp med störst efterfrågan, men i takt med att hyresgästernas betalningsvilja ökat har även fastig­hetsägarnas investeringsvilja tilltagit för att anpassa sina lokaler. Detta har skapat en tudelad marknad i form av uppgraderade respektive äldre objekt. Historiskt så har få företag utifrån flyttat till Uppsala, medan företagen på orten vuxit, framför allt konsultbolag som är en viktig målgrupp i kontorsmarknaden.

I tider som dessa där det råder konkurrens om kvalificerad arbetskraft har företagens möjlighet att kunna erbjuda sina nya medarbetare attraktiva lokaler fått en ökad betydelse i rekryteringsprocessen vilket i sin tur ytterligare bidrar till en ökad efterfrågan utav moderna lokaler.
"Efterfrågan är som störst på effektiva och flexibla ­lokaler"
Efterfrågebilden utifrån lokalstorlek:

1. 0–200 kvadratmeter

2. 201–750 kvadratmeter

3. 751–1 000 kvadratmeter

4. 10 000–20 000 kvadratmeter

Målgruppen för de minsta ytorna utgörs av småföretag medan det för grupp två utgörs av småföretag som haft god tillväxt och som behöver större lokaler. Inom grupp ett och tre bedöms efterfrågan som god. Kategori fyra är av naturliga orsaker mindre och utgörs av ett fåtal större offentliga hyresgäster, dock fyller grupp fyra en viktig marknadsfunktion genom att de agerar en stabil bas.

Efterfrågan på små industrilokaler

I den södra delen av resecentrum längs med Stationsgatan ska Uppsalas nya kontorsprojekt Juvelen byggas. Byggnaden blir triangelformad och innehåller flera lokalslag varav kontorsdelen blir 7 500 kvadratmeter fördelat på cirka 1 400 kvadratmeter per plan med planerad inflyttning under första kvartalet 2019. Hyror kring 3 200 till 3 300 kronor per kvadratmeter bedöms rimliga ej beaktat eventuella rabatter.

När det gäller industrilokaler är det god efterfrågan på små lokaler mellan 100 och 150 kvadratmeter, särskilt lokaler belägna i närheten av E4:an har en god efterfrågan. Populära områden är Fyrislund och Boländerna samtidigt som Librobäck tenderar att vara på väg bort. Lokaler i markplan är mer attraktiva då de erbjuder bättre logistik och är mer flexibla i relation till plan två. Gällande ytfördelningen finns ingen tydlig gränslinje, men det är viktigt att kontorsdelen är betydligt mindre än verkstadsdelen. Byggnadens attraktivitet påverkas också av om det finns oljeavskiljare, rumshöjden samt utformningen och antalet portar.

Anders Norrman, auktoriserad fastighetsvärderare, CBRE

Tweeta