Tweeta

2016 var för fastighetsmarknaden i många avseenden ett mycket välmående år. Det var rekord i transaktionsomsättning, prisnivåer och även om det inte precis var ett nytt svenskt rekord så byggdes det ändå ovanligt mycket nya byggnader, i synnerhet för bostadslägenheter. Och hyresutvecklingen för kommersiella lokaler hade också en positiv utveckling, inte minst kontorslokaler.

Men var hyresutvecklingen för just denna östgötska region så pass stark som man kunde haft anledning att förvänta sig? Svaret på det är ungefär; både ja och nej. Noterbart är bland annat att den kanske lite psykologiska gränsen 2 000 kronor per kvadratmeter för moderna kontor har passerats och börjat få fäste på vissa delmarknader. I såväl Linköping som Norrköping har det under året tecknats ett antal kontrakt runt denna nivå. Fler är på ingång. Då talar vi om kallhyra också. Och vi talar om bortrensat från rabatter. Avtal på denna hyresnivå för kontor har i regionen aldrig tidigare tecknats – bortsett från några enstaka och speciella undantag.

Expanderande gap

Men frågan är om nivån är så speciellt imponerade hög? I varje fall om jämförelse görs med hur utvecklingen har varit i vår huvudstad med angränsande kommuner. Faktum är att hyresnivåerna i Stockholmsregionen har utvecklats ännu starkare såväl i absoluta tal som i procent. Gapet (skillnaden) mellan de östgötska och stockholmska snitthyrorna har expanderat och just nu verkar ingen förändring vara noterbar annat än att gapet möjligen till och med ökar.
"Avtal på denna hyresnivå för kontor har i regionen aldrig tidigare tecknats"
Förklaringen ligger till delar i att Stockholm har en betydligt starkare ekonomi och högre regional bruttoregionprodukt ("regionalt BNP"). En stockholmare producerar i genomsnitt för motsvarande 200 000 kronor mer än en östgöte, det är alltså cirka 60 procent mer. Med bland annat sådana villkor finns det ekonomiska förutsättningar och betalningsvilja att betala mer för kontorslokalerna i huvudstaden och det uppstår hårdare konkurrens om de attraktivaste adresserna. Men i övrigt är ju produkten, det vill säga lokalerna, i stort sett de samma i Linköping/Norrköping som de är i Stockholm. Samma standard, samma underhållsskick och samma utformning.

En kontorshyresgäst i Stockholm betalar heller inte bara högre, betydligt högre, hyra än sin jämlike i exempelvis Linköping. I normalfallet ersätter ju även hyres­gästen sin andel av fastighetsskatten. I de mest centrala delarna av Stockholm motsvarar fastighetsskatten för kontor och därmed tillägget som hyresgästen betalar, mellan 400 och 550 kronor per kvadratmeter. I Linköping och Norrköping motsvarar tillägget cirka 65 och 120 kronor per kvadratmeter för en centralt välbelägen kontorslokal. Runt 500 procent högre i Stockholms centrala delar med andra ord och som läggs ovanpå en redan jämförelsevis mycket högre hyra.

Utvecklingen går i allt snabbare takt mot att teckna "kallhyror", det vill säga att hyresgästen även betalar tillägg för uppvärmning. Detta är i dag, vid nyteckning av hyreskontrakt, mer vanligt än att det rör sig om varmhyror. Nästa steg i utvecklingen är att hyresgästerna kommer att få ersätta kostnaderna för VA, kyla, fastighetsel och renhållning. Varianter på detta tema har funnits länge och är alltså på många håll redan etablerade men formen kommer att utvecklas och gradvis gå mot att inkludera även skötsel och reparationer med mera. I många andra länder är detta den absolut vanligaste hyresformen – i vissa länder tar fastighets­ägaren betalt även för administration och förvaltning. Hyresintäkt och driftnetto är nära nog identiska.

Hyresmåttet "kronor per kvadratmeter" är dock lite trubbigt och säger sällan om en lokal är yteffektiv eller inte. Från åtminstone kontorshyresgästens perspektiv skulle andra hyresmått vara mer intressanta som exempelvis "kronor per arbetsplats". Inte minst i dessa tider med verksamhetsbaserade kontorslokaler. Det är ju så ett företag tänker och budgeterar. Men ett sådant mått är dock tyvärr inte, som det kanske först låter, så enkelt att framställa så vi får nog även i fortsättningen leva med "kronor per kvadratmeter".

En möjlig idé?

För en fastighetsägare skulle nog annars tanken på att införa omsättningshyror för kontors­lokaler vara lite kittlande. I varje fall vid den första anblicken. I botten finns en garanterad säkrad hyra och på det ett hyfsat bra påslag om hyresgästens verksamhet går extra bra. Fastighetsägaren skulle uppleva att de får ut optimal hyra och hyresgästen kan känna viss trygghet i att hyran är lite följsam till hur verksamheten utvecklas ekonomiskt. Men idén får nog stanna där, som en möjligen intressant idé alltså. Upplägget är sprängfyllt med fallgropar och den största vinnaren skulle nog vara hyresrättsjuristerna. De har nog jobb ändå så det räcker.

I övrigt kan konstateras att kontrakterade hyror allt oftare kopplas mot en fast procentuell årlig höjning istället för den traditionella kopplingen till KPI.

P-O Skoog, Forum Fastighetsekonomi

Tweeta