Tweeta

Under den senaste tiden har vi nåtts av nyheter om ständigt nya rekordhyror för kontorslokaler i centrala Stockholm. Inom loppet av cirka 1,5 år har vi sett topphyresnivåerna stiga med cirka 30 procent. Även om vi nu ser en viss avmattning i hyrestillväxten så kommer vi, under förutsättning att vi inte får en snabb konjunkturdipp, se topphyrorna fortsätta uppåt även under 2017.

Vilka drabbas under 2017?

Vinnarna på den skenande utvecklingen är förstås de fastighetsägande bolagen, medan hyresgäster med central kontorsyta blir de största förlorarna. De företag vars hyresavtal löper ut kommande år drabbas inte enbart av hyresutvecklingen under det senaste året, utan kommer att ha den samlade marknadsutvecklingen ­sedan avtalstecknandet emot sig i en hyresförhandling.

Från 2010 och fram till mitten av 2015 hade vi en relativt lång period av försiktigt stigande kontors­hyror. Fram till denna tidpunkt, i mitten av 2015, fanns det få incitament för fastighetsägarna att säga upp sina hyresgäster för hyreshöjning. Det berodde på att de större fastighetsbolagen fortfarande hade en del vakanser i sina bestånd, vilket medförde att en konkurrenssituation rådde i kampen om hyresgästerna. Fokus låg under denna period fortfarande främst på att få ner andelen tomma kontorslokaler i fastighetsportföljen. Under mitten av 2015 hände något som fick fastighetsägare att skifta fokus. De större moderna och lediga lokalytorna med tillträde i närtid blev en bristvara i centrala Stockholm. I flera år, sedan de stora utflyttningarna av banker och myndigheter efter finanskrisen, hade större kontorslokaler varit lättillgängliga för uthyrning. Men nu var det mer eller mindre slut på attraktiva ytor. Samtidigt gick Sveriges ekonomi allt bättre och många företag växte. Plötsligt blev den låga vakansnivån hos fastighetsägarna nästan ett problem som medförde att de inte längre kunde tillgodose sina befintliga kunders behov av tillväxt. Detta resulterade i hård konkurrens mellan hyresgästerna om de få lediga lokaler som fanns. Följden är logisk. Fastighetsägarna skiftade fokus från att sänka vakansnivån till att höja hyresnivåerna. De var helt enkelt inte så rädda längre för att tappa en väletablerad hyresgäst med ett välkänt namn. Nu skulle hyresnivåerna upp – och det rejält!

Vilka konsekvenser kommer detta få?

När nu kontorshyrorna på kort sikt har ökat kraftigt får vi ett marknadsläge där vi har en historiskt stor differens mellan topphyresnivåerna och den genomsnittliga hyresnivån på marknaden. Merparten av hyresgästerna i centrala Stockholm har fortfarande hyresnivåer som ligger på nivån kring 4 500 kronor per kvadratmeter samtidigt som vi ser topphyror på nivåer kring 8 000 kronor per kvadratmeter. Med detta nya läge på marknaden kan vi förvänta oss en betydligt större andel uppsagda hyresavtal under kommande år.

För hyresgästerna i centrala Stockholm kommer detta innebära att det inte längre går att räkna med oförändrade eller svagt stigande hyror framöver. Vid kommande omförhandling kan hyresvärden komma att begära hyreshöjningar på cirka 40 procent. I det nya marknadsläget kommer alla att påverkas och det blir viktigare än på mycket länge att ha framförhållning och en strategi i lokalfrågan.

Hur klarar företagen av ökade hyreskostnader?

Konjunkturen i Stockholm är stark och många verksamheter har god lönsamhet. Samtidigt innebär kraftigt förändrade förutsättningar på hyresmarknaden sannolikt att en omflyttning av verksamheter kommer att ske på sikt. De företag som har god lönsamhet kommer sitta kvar i lägen med höga hyresnivåer. De med medelgod lönsamhet kommer försöka sitta kvar samtidigt som de i högre grad tvingas se över vad det är som de betalar för, med målsättningen att effektivisera sina lokalytor. Självklart finns det också många verksamheter med sämre lönsamhet som nu tvingas ut på andra delmarknader, med lägre hyresnivåer.

Ett enkelt räkneexempel kan åskådliggöra hur stor effekt nuvarande hyreshöjningar kan få på ett medel­stort företag. Anta ett bolag med lokaler i centrala Stockholm som tecknade sitt hyresavtal för nuvarande moderna lokaler år 2011. De tecknade ett 5-årigt hyres­avtal med en hyra på 4 000 kronor per kvadratmeter per år och flyttade in år 2012. Nu är det dags att omförhandla villkoren och man inser snart att de för kommande hyresperiod behöver betala cirka 6 500 kronor per kvadratmeter per år. En hyreshöjning med 2 500 kronor per kvadratmeter per år. Företaget nyttjar i dag 15 kvadratmeter per anställd, vilket innebär att hyreskostnaderna ökar med 37 500 kronor per anställd per år. Detta är en kostnadsökning som inte tillför någon­ting till verksamheten. Allt annat lika äter denna extra kostnad i många fall flera procent på vinstmarginalen. Hur kommer ledningen att agera? Klarar de av hyreshöjningen? Är det ett alternativ att flytta till ett annat läge, eller uteblir besparingen på grund av flyttkostnaden? På kort sikt riskerar marknadsläget att hindra tillväxten i regionen. På längre sikt kommer ökat byggande bidra till ett högre utbud och en marknad i bättre balans.

Med det ökande kostnadsspann mellan topplägen i centrala innerstan och övriga Stockholm som vi ser så kommer efterfrågan i alternativa kontorsområden öka. Även företag inom branscher som av tradition har varit etablerade i centrala Stockholm kommer sannolikt se sig om efter alternativa områden. En effekt av detta är att högutbildad arbetskraft sprids ut över ett större geografiskt område än idag. Gamla tullnära lägen kommer troligtvis få ett uppsving. De geografiska lägen som blir vinnare är områden utanför innerstan med en urban karaktär som kan erbjuda service och nöje även efter arbetstid, vilket fortfarande anses viktigt för att kunna rekrytera rätt arbetskraft.

Vilken är din strategi som hyresgäst?

För många hyresgäster handlar det om att inse att minskade hyreskostnader i många fall är en omöjlighet på dagens marknad. Nu handlar det snarare om hur bra nuvarande lokaler nyttjas och hur hyreshöjningen kan begränsas.

Det blir viktigt att ifrågasätta verksamhetens behov av lokalerna. Används de på rätt sätt? Finns det några överytor? Vilken beläggning har arbetsplatserna? Detta är exempel på frågor som blir allt vanligare. För vissa verksamheter kan ett ändrat arbetssätt vara aktuellt, men oavsett vilka förutsättningar just din verksamhet har blir det viktigt att göra en gedigen behovsanalys för att kunna utvärdera olika handlingsalternativ.

Tweeta