Tweeta

Hur skulle du beskriva lokalhyresmarknaden i Göteborg?

– Lokalhyresmarknaden i Göteborg präglas fortfarande av låga vakansgrader samt en stor efterfrågan på moderna kontorslokaler i strategiskt attraktiva lägen. Konjunkturen och tillväxten i regionen är stark. Dessutom pekar prognoserna mot fortsatt tillväxt vilket givetvis kommer leda till en hög efterfrågan på kontorslokaler även framöver.

– I dagsläget är utbudet inte tillräckligt stort för att möta marknadens efterfrågan vilket självklart skapar negativa effekter för företagandet i staden. Tyvärr ser vi inte att utbudet kommer förändras i någon större utsträckning under 2017 och början av 2018. De projekt som just nu är i slutskedet av byggnationen är mer eller mindre redan fulltecknade. Om vi istället blickar framåt så ser det däremot mer positivt ut. Det finns stora planer för nyproduktion av kontor i Göteborg. De områden som, enligt planerna, kommer att ge plats för denna utveckling är framför allt områdena kring Centralen, Gullbergsvass, Gårda, Järntorget/Masthuggskajen, Mölndalsvägen, Lindholmen, Frihamnen och Gamlestaden. Som sagt är det mesta av detta bara planer än så länge men om merparten av alla dessa planer skulle blir verklighet de kommande åren kommer det självklart att få en stor inverkan på kontorshyresmarknaden i Göteborg.

– En tydlig trend på kontorshyresmarknaden är att företagens syn på arbetsplatsen förändras. Allt fler företag ser sitt kontor som en viktigare strategisk tillgång än tidigare, inte minst när det gäller att attrahera de unga talangerna samt behålla befintliga medarbetare. Ett ökat intresse för mer flexibla kontorslösningar och aktivitetsbaserade arbetsplatser är tydligt. Denna utveckling leder till att det ställs allt större krav på lokalerna bland annat gällande inneklimat, flexibilitet samt graden av lokalanpassningar.

– Kombinationen av denna utveckling och marknadsläget med brist på moderna lokaler i attraktiva områden skapar en inlåsningseffekt. Det är helt enkelt svårt att hitta lokaler som uppfyller alla dessa krav. Samtidigt finns inte tillräckliga incitament hos fastighetsägarna till omfattande hyresgästanpassningar i det rådande marknadsläget, det behövs helt enkelt inte.

Vilka konsekvenser får då denna utveckling?

– Självklart påverkas hyresnivåerna uppåt men inte riktigt i den utsträckning som man skulle kunna tro. Topphyresnivåerna inom attraktiva delområden har nått nya högre nivåer men den genomsnittliga hyresnivån har inte ökat i samma takt. Hyresgästerna som i dag står inför en omlokalisering frånträder oftast ett avtal med nivåer som tecknades för mellan fem och åtta år sedan, de har helt enkelt svårt att acceptera en för stor justering av hyreskostnaden. Alternativet kan istället vara att undersöka andra, mindre dyra, områden eller att helt enkelt finna en lösning som gör att man kan sitta kvar ytterligare en hyres­period.

– En annan konsekvens är att hyresgästerna oftast behöver påbörja sin resa tidigare, gärna upp emot 18 månader före tillträde. Det kräver ett mer omfattande förarbete för att på riktigt förstå vilken arbetsplatsutformning som är bäst lämpad för den egna organisationens framtida utveckling samt hur lokalen ska utformas för att möta de behoven. Dessutom tar det längre tid att hitta en lokal med potential att möta de behoven och även en fastighetsägare som är villig att genomföra de nödvändiga investeringar som krävs för att nå hela vägen fram.

– Jag tror inte att 2017 kommer att se annorlunda ut, i alla fall inte om konjunkturen håller i sig. Det kommer vara fortsatta låga vakanser och dessvärre fortsatt låg nyproduktionstakt samt fortsatt hög efterfrågan på kontorslokaler. Trenden med stigande hyror på en obalanserad marknad får vi nog leva med i minst ett till två år till. Det är mer spännande att blicka lite längre fram. Hur påverkas marknaden om alla planer blir verklighet? Hur stor andel kommer att byggas på spekulation? Kommer äldre fastigheter i CBD att kunna konkurrera på en sådan marknad? Vilka delmarknader kommer att vara mest attraktiva utifrån ett hyresgästperspektiv?

– Det är inte troligt att allt kommer att realiseras i närtid, alla planer kommer förmodligen inte ens att bli verklighet, men det är en ny spännande kartbild av Göte­borg som börjar ta form.

Tweeta