Fastighetsjuristen svarar - Vad gäller när hyresavtal åsidosätter hyreslagens bestämmelser?
FRÅGA: Jag har under många år bedrivit restaurangverksamhet. Min rörelse har under åren gått lite upp och ner men de senaste åren har verksamheten gått riktigt bra. Min rörelse drivs i ett aktiebolag och nu har det dykt upp en köpare som vill köpa samtliga aktier i mitt restaurangbolag. Inför försäljningen gick vi gemensamt igenom hyresavtalet. Till min förfäran upptäckte jag då att hyresvärden skrivit in i hyresavtalet att aktierna inte kan överlåtas utan hyresvärdens godkännande. Gäller denna bestämmelse i avtalet eller kan jag gå till hyresnämnden om inte hyresvärden godkänner min spekulant?
Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2016-12-13 | Juridik
Björn Sahlin.
Bild: Nicklas Tollesson
Svar: En hyresgäst som bedriver affärsverksamhet i en lokal (kontor, restaurang eller annat) har rätt att överlåta hyresrätten, på oförändrade villkor, till någon som övertar verksamheten i lokalen om hyresnämnden lämnar sitt tillstånd till överlåtelse. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Sätts ur spel
Eftersom du inte avser överlåta hyresavtalet utan aktierna i det bolag som driver verksamheten sätter du ovan beskrivna regler i hyreslagen ur spel. Hyresvärden kan i normalfallet inte göra något åt en försäljning av aktier på det sätt du beskriver. I ditt fall har hyresvärden emellertid varit förutseende och själv skrivit in en bestämmelse i ert avtal som hindrar en aktieförsäljning utanför hyreslagens regler. Att bestämmelsen går längre än hyreslagens regler om överlåtelse och medför att hyresvärdens godkännande krävs för överlåtelse, gör inte att bestämmelsen är ogiltig. Utgångspunkten är härvid att avtalet kommit till på ett normalt sätt.
Att hyresvärdar har en bestämmelse i hyresavtalet som den du råkat ut för är numera inte på något sätt ovanligt.
Undersök förhållandena
Undersök om du kan vidta mått och steg för att sälja verksamheten ur bolaget och möjliggöra en prövning av hyresnämnden på vanligt sätt samt att hyreslagens regler om överlåtelse av hyreskontrakt gäller.
När du undersökt förhållandena och en överlåtelse är aktuell, kontakta gemensamt hyresvärden och begär tillstånd till överlåtelsen. Ges inte sådant tillstånd, kontakta en sakkunnig jurist för att utröna dina möjligheter inom lagens bestämmelser.
Det kan tilläggas att det i sammanhanget är vanligt att en hyresvärd som får en förfrågan om överlåtelse tar tillfället i akt att förhandla om hyreskontraktet med den nya hyresgästen. I en sådan förhandling kan det tänkas att hyresvärden eftersträvar ett nytt hyreskontrakt direkt med din köpare eller hans företag men med tuffare "hyresvillkor".
Björn Sahlin
Advokatfirman Wåhlin AB
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
