Tweeta

Transaktionsvolymen är, lite överraskande, väsentligt lägre än 2015, som i sig var närmast all-time-high. Den globala volymen är elva procent lägre och Europa är 29 procent lägre. Europa förklaras av att de tre stora länderna har minskningar med 51 procent (Storbritannien), 34 procent (Tyskland) och 49 procent (Frankrike). Skälen är olika – Storbritannien är en fråga om tidigare stor ökning samt Brexitosäkerhet, medan det i Tyskland handlar om bristande utbud.

Norden är hett

Sverige har däremot ökat med elva procent och de övriga nordiska länder ökar än mer – så Norden är hett. Pengar fortsätter flöda från Asien till Europa – allt mer kinesiska pengar och snart kan vi också vänta oss japanska! Världens största pensionsfond, japanska statsanställdas GPIF att med mer än 1 000 miljarder "på fickan", har beslutat börja investera i fastig­heter. Flera japanska pensionsfonder har också beslutat likartat.

Hyror och priser då?

Hyrorna går nu upp på många håll i Europa, bland ­annat i Tyskland, där Berlins kontorshyror har ökat med 14 procent på ett år. England och särskilt London är undantaget – med stagnerade hyror och "köpmotstånd" särskilt avseende nya bostadsprojekt i det dyrare segmentet. Priserna går upp på de flesta håll i Europa till följd av sänkta avkastningskrav och/eller höjda hyror. London är ett undantag, där det tredje kvartalet visar åtta procent lägre pris än vid årets början.

Och framöver?

Det finns en del negativa tecken, här nämns några:

• Att transaktionsvolymen går ner för flertalet av ­Europas stora städer.

• Att priser och möjligen också hyror går ner i London.

• Att fastighetsaktiernas uppgång klingat av.

• Att "när det gått upp länge så måste det väl gå ner" – ett vanligt argument.

Dock är de mycket positiva grundförutsättningarna för fastigheter kvar och minst lika starka som tidigare:

• "Wall of Money", det vill säga oceaner av pengar som vill in i fastighetsbranschen, långsiktigt pensionskapital som alltjämt är underviktat i fastigheter, nu också japanska fonder (se ovan).

• Låga räntor över lång tid, förbättrar fastighets­ägarens löpande verksamhet och ökar efterfrågan ­efter­som det finns få avkastande placeringsalternativ.

• Åtminstone nu, ökande hyresnivåer.

• Lånemöjligheterna är goda, flera alternativa källor.

Hur ser det då ut i Sverige?

De positiva grundförutsättningarna (se ovan) gäller. Transaktionsvolymen blir nog all-time-high i år (134 miljarder kronor redan efter nio månader). Affärer görs åtskilligt på andra orter än de stora städerna – Stockholms andel minskar. Man kan se ett ökat internationellt intresse för Norden (även från Kina?), förmodligen en effekt av de goda ekonomierna och att priserna gått upp på andra ställen. Efterfrågan är större än utbudet. Det är alltså all anledning att nu passa på att göra de omstruktureringar av ägande/bestånd som man överväger, eller borde överväga.

Ingemar Rindstig, EY Real Estate

Tweeta