Tweeta

Ett stadsutvecklingsprojekt innebär ofta olägenheter för befintliga hyresgäster i det område som är föremål för exploatering. Olägenheterna kan bestå i omgivningsbuller, avspärrningar samt smuts och damm. I värsta fall kan detta medföra påtagliga negativa konsekvenser som intäktsbortfall och allmänt försvårande av verksamhetens bedrivande. Ansvaret för dessa, emellanåt omfattande, olägenheter som kan uppkomma för hyresgäster under en exploateringsprocess, landar som utgångspunkt på hyresvärden. Detta gäller trots att störningarna kan ha orsakats av en helt utomstående exploatör; kanske på en helt annan fastighet.

Av hyreslagen följer att en lokal ska kunna nyttjas på det sätt som följer av hyresavtalet under hela hyresförhållandet. Om en hyres­gäst, till exempel till följd av störningar orsakade av en exploatering, inte kan nyttja lokalen i enlighet med vad som framgår av hyresavtalet föreligger det en brist eller ett hinder i nyttjanderätten till lokalen. I en sådan situation har hyresgästen rätt att begära nedsättning av avtalad hyra. Hyresreduktionen ska som utgångspunkt motsvara bristens omfattning och karaktär. Vid vårdslöst agerande kan hyresgästen även ha rätt till skadestånd. I undantagsfall fall kan hyresgästen ha rätt att häva hyresavtalet.

Hyreslagens bestämmelser om hinder i nyttjanderätt är tvingande och innebär således att ett stadsutvecklingsprojekt kan bli en kostsam historia för en hyresvärd. I de fall hyresvärden inte själv är exploatör kan det visserligen finnas möjlighet att övervältra ekonomiska krav från sina hyresgäster på exploatören med stöd av miljöbalkens bestämmelser. Miljöbalkens bestämmelser bygger i princip på ett strikt ansvar för skador som uppkommer vid exploatering, men innehåller krångliga och i flera fall invecklade bedömningsfrågor där utgången är oklar.

Även om en hyresvärd kan ha rätt att övervältra uppkomna kostnader på exploatören med stöd av miljöbalken kan det inte rekommenderas att fastighetsägare förlitar sig på dessa bestämmelser. Kan parterna inte enas på frivillig basis måste kraven avgöras av domstol, vilket inte sällan blir en dyr och långdragen process. Utfallet ger också sällan kostnadstäckning för hela den uppkomna skadan.

Det finns därför all anledning för hyresvärdar att "ge sig till känna" för exploatören redan tidigt under exploateringsfasen, gärna under planeringsfasen i syfte att på förhand försöka lösa potentiella tvistekällor. Även exploatören tjänar på att tidigt i projektet bilda sig en uppfattning om risker och ansvar som kan uppkomma i förhållande till dem som bedriver verksamhet i omgivningen kring det tänkta exploateringsområdet.

Det mer effektiva sättet att stävja framtida osämja är att hyresvärden och exploatören ingår avtal angående fördelning av ansvar och kostnader kopplade till projektet. Ett sådant avtal kan tydliggöra ansvaret för potentiella skador eller störningar som orsakas exempelvis hyresgäster till följd av projektet – såväl under genomförandet som för tiden därefter. I de fall där en berörd hyresgäst bedriver omfattande verksamhet och där det redan på förhand går att förutse att hyresgästens verksamhet kan påverkas av exploateringsprojektet, kan det även vara klokt att ta med hyresgästen i avtalsdiskussionen. På så vis kan förutsättningarna för hyresgästens verksamhet klarläggas och exploatören kan undersöka möjligheten att vidta skadeförebyggande åtgärder i syfte att förhindra störningar. Att ta kostnaderna för rimliga skadeförebyggande åtgärder under projektets inledande skede är ofta mer kostnadseffektivt än att tvingas ansvara för de mer omfattande skador som kan uppkomma långt senare under projektet.

Genom att träffa tydliga avtal redan i ett tidigt skede av ett stadsutvecklingsprojekt kan fastighetsägare, men även hyresgäster och exploatörer, därmed vinna mycket! Risken för dyra och utdragna skadeståndsprocesser minskar betydligt och det skapas en förutsebarhet kring de frågor som måste hanteras under projektets gång.

Tweeta