Tweeta

Marknadens avkastningskrav på fastigheter har under ett par år gradvis sjunkit och nu nått rekordlåga nivåer. Många häpnar och har svårt att förstå utvecklingen. Fastighetsvärderarna får idag ofta frågan om hur lågt avkastningskraven egentligen kan sjunka. Tyvärr är frågan inte så enkel att besvara. Frågan är nästan av samma karaktär som "hur långt är ett snöre"? Men visst, det finns samband med andra variabler så det gäller att ha koll och kunskap om detta. Plötsligt kanske det vänder?

Men mycket nära noll procent är nog den absoluta botten i alla fall även om just det scenariot inte kommer att inträffa. Eller tänk om det kan bli negativa avkastningskrav? Vad händer då? Får hyresgästerna då betalt av hyresvärden?! Spännande men inte realistiskt – förstås.

När vi till vardags säger direktavkastning syftar vi normalt på procentsatsen som beskriver fastighetens driftnetto i förhållande till priset/värdet (det vill säga totalt kapital). Direktavkastning (totalt kapital) är ett användbart relationstal som samtidigt också graderar olika fastig­heter och marknader efter attraktivitet och risk.

Men för en investerare handlar ändå allt ytterst om att förvalta det egna kapitalet, det vill säga de pengar som "stoppas in" i investeringen. Det är ju de pengarna som ska förräntas. Direktavkastning på totalt kapital säger inte så mycket om vad investeraren egentligen tjänar – såvida inte köpet helt betalas med egna pengar och därmed inga lån.

Belåningsgraden har klättrat uppåt

Vid ett fastighetsköp kalkylerar köparen på hyror och driftkostnader men även på räntekostnader och övriga finansieringsvillkor – inte minst belåningsgraden. Överskottet, det vill säga betalnettot – vad som tillfaller köparen – ställs i relation mot det egna kapitalet som köparen tänkt satsa. Om utfallet, procenttalet, blir tillräckligt bra så genomförs köpet.
Anar vi ändå inte en viss inbromsning?
Görs jämförelser mellan hur avkastningen på eget kapital var för ett par år tillbaka med hur läget ser ut idag så blir kanske en del lite överraskade. Grovt generaliserat så leder nämligen de flesta fastighetsköpen till bättre avkastning på eget kapital än vad fallet var för ett par år sedan. Förklaringen är i första hand att marknadsräntorna fallit mer än marknadens direktavkastningskrav.

Men en inte oviktig detalj är även att belåningsgraden klättrat uppåt. Som bonus har det även varit en mycket stark värdeutveckling – den tillfaller alltid ägaren.

Det är därför vi sett denna utveckling på sänkta avkastningskrav; tillfredsställande direktavkastning på eget kapital samt värdestegring.

Attraktiv direktavkastning

Det finns även andra komponenter som pressat direktavkastningskraven för fastigheter. Det finns exempelvis inte så många alternativa investeringsslag som kan konkurrera med fastigheter när det gäller avkastning och värdeutveckling. Att få mellan säg 3,5 och 7 procent i årlig direktavkastning upplevs som mycket attraktivt när till exempel tioåriga statspapper levererar runt 0,8 procent. Då kan det kanske vara värt de risker som följer med att köpa fastigheter. Kudden är ganska stor. Mycket kapital har därför strömmat till fastighetsmarknaderna under senare tid som leder till ökad konkurrens om fastigheterna som kommer ut på marknaden.

För tillfället uppfattar många också fastighets- och hyresmarknaderna som mycket välmående. Hyresutvecklingen är allmänt positiv och efterfrågan på lokaler och inte minst bostäder i tillväxtregionerna är hög till extremt hög. Kostnadsutvecklingen är svag. En del verkar resonera som att det inte går att misslyckas i fastighetsförvaltning.

Men det kan man. Detta gäller inte minst kring hur finansieringen är utformad. Men kreditgivarna har lärt sig läxorna och är numera mer restriktiva till höga belåningar. Så när räntorna stiger behöver det inte bli ett nytt 1990 i alla fall men det beror förstås hur stark ökningen blir.

Så frågan om hur lågt direktavkastningskraven kan sjunka är inte lätt att svara på. Men anar vi ändå inte en viss inbromsning?

Tweeta