Tweeta

Är det globala marknadsläget intressant för fastighetsägare i Uppsala? Ja, det tycker jag – dels tenderar globala trender så småningom att komma till Sverige, dels är fastighetsmarknaden väldigt global (samtidigt som fastighetsverksamhet är väldigt lokal driftsmässigt) och internationella fastighetsinvesterare är väldigt intresserade av Sverige. Här kommer en spaning, bland annat baserat på mitt besök på Mipim, fastighetsmässan i Cannes, nyligen men också på EY Real Estates globala nätverk och annan information.

År 2015 var verkligen ett hett år. Transaktionsvolymen globalt, 10 400 miljarder, var den högsta någonsin om man exkluderar de kinesiska markaffärerna som gick ner i volym. I Europa var det all time high, 23 procent högre än 2014, som också var ett bra år. För första gången var mer än hälften (52 procent) av transaktionsvolymen i Europa cross-border, där 32 procent var pengar utifrån som satsades i Europa och 20 procent affärer mellan de europeiska länderna. Så nog är fastighetskapitalet internationellt! Det kommer alltså väldigt mycket pengar utifrån till Europa – mest från USA, Kina och Mellanöstern. Pengarna går från Asien till Sverige, inte tvärtom som förutspåddes för några år sedan.

Hyror och priser då?

Hyrorna har börjat gå upp på många håll i Europa – kraftigt i London, England, och Tyskland men har också långsamt börjat öka på andra håll som Madrid och Milano. Stabilt eller ökande således – dags efter de stora nedgångarna 2008–2009.

Priserna är på väg upp nästan i hela Europa (inte Grekland och Ryssland) till följd av sänkta avkastningskrav. London West End är nu under tre procent och de stora tyska städerna på fyra procent eller under. Priserna i USA är all time high.

Vad kommer att hända framöver?

Vad som talar för ytterligare bra tider för fastigheter är "wall of money". Världens pensionskapital bör placeras i fastigheter med 10–15 procent men många länder ligger på klart lägre nivå, till exempel Japan. Dessutom är ju räntenivån just nu extremt låg, så alla långsiktiga placerare söker alternativa placeringar, där fastigheter med sin säkra cashflow är eftertraktade.

Jag var nere på den stora globala fastighetsmässan Mipim i Cannes för någon månad sedan. Optimism om fastighetsbranschen? Jodå, men jag hörde ofta kommentaren "så här bra kan det inte fortsätta". På min fråga om vilka basfaktorer som talar för sämre tider för fastigheter fick jag dock inget svar … och jag har också svårt att hitta sådana faktorer. Ökade räntor skulle förstås ge värdenedgång – men väsentligt höjda räntor ligger knappast i korten inom de närmaste åren. Avgörande är hur räntorna blir på riktigt lång sikt – en återgång till hur det var på 80-, 90-, 00-talen, eller kanske vi får en lägre nivå som i äldre tider?

Hur påverkar då den globala/europeiska bilden fastig­hetsmarknaden i Sverige? Åtskilligt tror jag. Internationellt kapital vill gärna fördela investeringar/risker – och Sverige är ett land som alltid finns på fastighetsinvesterarnas intresselista. Av flera skäl, som den höga likviditeten, stabil och just nu dessutom boomande ekonomi, ökande befolkning, god information/transparens om marknaden, stabilt och förhållandevis ärligt affärsklimat, enkelt att genomföra affärer och så vidare. Viktigast är fastighetsmarknadens höga likviditet – vi har världens nionde största transaktionsvolym i absoluta tal, nummer ett i världen per invånare!

Tweeta