Tweeta

Svar: Frågan om ansvar vid myndighetsföreskrifter är en vanligt förekommande problematik i hyresförhållanden. Vanligtvis kan ett krav från myndigheter med mera få kostsamma konsekvenser, varför det är viktigt att vara medveten om vad lagen respektive hyresavtalet säger i detta sammanhang.


Enligt hyreslagen följer att en lokal på tillträdesdagen ska vara i sådant skick att den enligt "den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Kort sagt, lokalen ska vara i sådant skick att hyresgästen kan flytta in och bedriva den verksamhet som hyresvärden upplåtit lokalen för. Detta innebär bland annat att den ska vara iordningställd på så vis att den uppfyller alla gällande myndighetsföreskrifter.

Om en myndighet före tillträdesdagen skulle meddela ett förbud mot att bedriva verksamheten i lokalen på grund av lokalens beskaffenhet, får detta till följd att hyresavtalet upphör att gälla varmed hyresvärden även riskerar att bli skyldig att ersätta hyresgästens skada. Om myndighetsbeslutet innebär att hyresgästen endast måste avstå från en ej väsentlig del av lokalen har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Motsvarande bestämmelser gäller även om myndighetsbeslutet uppstår efter tillträdesdagen.

En viktig skillnad mellan myndighetsbeslut som uppstår före respektive efter tillträdesdagen är dock att före tillträdesdagen behöver beslutet inte ha vunnit laga kraft för att ansvar för hyresvärden ska uppstå, och efter tillträdesdagen uppstår inte ansvar förrän beslutet "länder till efterrättelse", alltså när det vunnit laga kraft.

Ansvaret vilar på hyresvärden

Som följer av stycket ovan vilar ansvaret för myndighetsbeslut i princip helt och hållet på hyresvärden. Hyreslagen ger dock visst utrymme till avtalsfrihet mellan parterna i denna del. Enligt hyreslagen får nämligen parterna avtala om att en lokal får vara i sämre skick. Beroende på vilken typ av verksamhet en hyresgäst bedriver och hur utsatt den är för myndighetsförläggande kan det vara mycket värt för en hyresvärd att tillvarata denna möjlighet att fördela ansvaret mellan hyresgästen och hyresvärden.
"Om en hyresgäst bedriver livsmedelsaffär är det hyresgästens ansvar att bekosta nödvändiga åtgärder."
Fastighetsägarna har upprättat ett hyreskontraktsformulär som har kommit att användas som standardavtal på lokalhyresmarknaden. Hyresavtalet reglerar de vanligaste frågorna i ett hyresförhållande, bland annat parternas möjlighet att välja om krav från myndigheter ska åläggas hyresvärden eller hyresgästen. Det ska dock särskilt noteras att bestämmelsen i Fastighetsägarnas hyresavtal tar sikte på sådana krav som dels uppkommer från och med tillträdesdagen, dels som avser åtgärder för lokalens nyttjande för avsedd användning.

Delat ansvar

Med krav som uppkommer från och med tillträdesdagen menas förstås sådana krav som meddelas samma dag och efter det att hyresgästen har tillträtt lokalen. Omvänt svarar hyresvärden för de åtgärder som krävs för lokalens ianspråktagande. Det är dock oväsentligt om kravet grundar sig på en författning som gällde före eller efter tillträdesdagen.

Med krav på åtgärder som behöver vidtas för lokalens nyttjande för avsedd användning avses specifikt sådana åtgärder som hänför sig till den verksamhet som bedrivs i lokalen. Om exempelvis en hyresgäst bedriver livsmedelsaffär är det hyresgästens ansvar att bekosta nödvändiga åtgärder som grundar sig på krav hänförliga till försäljning av livsmedel. Om åtgärderna är nödvändiga för att lokalen överhuvudtaget ska få användas för affärsverksamhet, är det dock hyresvärdens ansvar.

Christian Johard, Advokat på MAQS

Tweeta