Tweeta

Jag kom till London för några veckor sedan samtidigt som avslutningsfyrverkerierna för Paralympics lyste upp himlen. Flaggor med de fem OS-ringarna hängde längs gatorna men det verkade som om allt redan hade gått tillbaka till sin gilla gång. Jag upplevde inte några tecken av eurokrisen på butiks­gatan Oxford Street där stressade företagsmän och -kvinnor hastade sig fram. På vårt Londonkontor i Henrietta House var det ideligen glada tillrop och full aktivitet. Även butikerna upplevdes ha en bra tillströmning av kunder. Så om man inte nu upplever eurokrisen på Londons citygator, hur påverkas kontorsmarknaden i Stockholm av vad som händer i Europa?

Företag påverkas

För gemene man så är känslan den att vi är väl medvetna om omvärldens turbulens, men låter inte den insikten påverka vårt beteende avsevärt. Som fastighetskonsulter märker vi att företag blivit påverkade i sina beslut av vad som händer i den globala ekonomin och inte minst i Europa.

Men det finns flera faktorer som väger in.

Stabil medelhyra senaste året

Medelhyran för moderna, effektiva och flexibla kontors­­lokaler i CBD (city) har legat stabilt på 4 400 kronor per kvadratmeter och år det senaste året. Detta trots att det i dagsläget råder brist på moderna större lokaler i CBD och vakansgraden fram till halvårsskiftet i år har sjunkit till strax under fem procent. (CBRE ­mäter vakansgraden inklusive de ytor vi vet kommer att bli vakanta inom sex månader från mättillfället.) Vad som påverkar är att vi inom de nästkommande tre åren känner till att cirka 125 000 kvadratmeter, nästan sju procent av kontorsstocken, blir tillgängliga på marknaden. Större delen av de kommande vakanta kontors­ytorna beror på att banker lämnar CBD, speciellt deras administrativa delar, och flyttar ut till ytterkanten av innerstaden eller Sundbyberg. Vakanserna vi har kännedom om, som kommer bli tillgängliga fram­över i CBD, finns i sex byggnader (eventuellt till­kommer ytterligare en vakans om SEB lämnar sitt kontor på Sveavägen) med varierande standard och med lite olika tillträdestidpunkter. Vi ser att företag både agerar avvaktande på vad som sker i omvärldsekonomin men även omförhandlar sina kontrakt i CBD för att kunna få tillgång till mer ändamålsenliga lokaler, som de vet kommer att komma ut på marknaden lite längre fram i tiden. Självklart råder det välkända sambandet utbud och efterfrågan, men vad den exakta effekten blir av de kommande kontorsvakanserna är svårt att förutspå. En effekt det kommande året, tror jag, är att vi kommer se en hyresminskning på cirka fem procent på bättre ­lokaler i CBD och att skillnaden mellan bättre och sämre lokaler kommer att öka ytterligare.

Utvecklingen vrids tillbaka

En stor fråga är vad som händer med den delen av stocken som inte längre lever upp till de hårda kraven som många av företagen begär, det vill säga bra, moderna lokaler. Under 60- och 70-talet var det ett tryck på att omdana bostäder till kontor i centrala Stockholm. Vad vi ser nu är att utvecklingen har börjat vridas tillbaka. De gamla kontorslokalerna som i dag har svårt att hitta tagare och byggdes för bostadsändamål i kombination med de höga bostadspriserna i innerstaden gör att dessa börjar konverteras tillbaka. Med utvecklingen i dag mot moderna kontorslokaler är det bra om cirkeln sluts.

Tweeta