Tweeta

Trots att europakrisen har försvagat ekonomin efter den ljusa inledningen av 2011 har kontorshyresmarknaden haft ett bra år med generellt sett ökade hyresnivåer runt om i landet. I Stockholm har hyresmarknaden haft en bra tillväxt under 2011 med en stor efterfrågan på kontorslokaler vilket lett till en vakansgrad kring sex procent i Stockholm CBD.

Ett tecken på att kontorsmarknaden fortfarande står sig stark trots den ekonomiska utvecklingen är att varken andrahandsuthyrningar eller förfrågningar om minskade ytor ökat under sista halvåret. Däremot har ledtiderna vid tecknandet av nya hyresavtal ökat vilket visar på att hyresgästerna är med måna än tidigare om att fatta rätt beslut vid hyrandet av nya lokaler.

Hyresnivåerna ligger trots detta kvar på samma nivå som tidigare vilket tyder på en fortsatt betalningsvilja, förutsatt att det är ett bra objekt att hyra.

När det kommer till sekundära objekt, oavsett om det gäller standard, mikro- eller makroläge har det märkts en avmattning på marknaden där flertalet av ovan nämnda objekt förblir vakanta. Det kan därför förekomma relativt stora hyresskillnader inom ett och samma område då objektet i sig, mer än tidigare, är den styrande faktorn. Detta gör sig speciellt påmint i de centrala delarna av Stockholm där vakansen på moderna effektiva lokaler är väldigt låg medan större delen av vakansen finns i den äldre delen av kontorsstocken.

För 2012 förväntar sig Colliers inga större förändringar på hyresmarknaden varken sett till hyresnivåer eller vakanser. Den stora efterfrågan på kontorslokaler hämmas något av den ekonomiska utvecklingen i landet men motverkas av det faktum att nyproduktionen i de centrala delarna näst intill är obefintlig detta år.

Merparten av de nya lokalerna som når marknaden kommer först ut år 2013 eller senare. För sekundära lägen och objekt kan hyrorna till och med sjunka något under året men detta segment styrs primärt av den ekonomiska utvecklingen.

Den låga vakansen på den moderna delen av kontorsstocken kan kopplas ihop med den gröna våg som svept över fastighetsmarknaden de senaste åren där byggare, fastighetsägare och hyresgäster aktivt arbetar med frågor kring hållbarhet och miljö. För hyresgäster har detta inneburit att de vid omlokalisering i många fall kunnat gå från äldre ineffektiva lokaler till moderna som erbjuder en helt annan flexibilitet och som dessutom är miljöcertifierade.

Detta har medfört att de utåt sett till sina kunder kunnat kommunicera så kallade success stories, där hyresgästerna på ett enkelt sätt kunnat påvisa deras aktiva miljöarbete. Utöver detta erbjuder allt fler fastighetsägare gröna hyresavtal som syftar till att exempelvis minska mediaförbrukningen i en fastighet. Förutom minskade driftkostnader, i de flesta fall för både fastighetsägare och hyresgäster, brukar hyresgästerna lockas att teckna gröna avtal genom att i många fall även erbjudas en stående rabatt på hyran kontra ett vanligt hyresavtal.

En trend som observerats på marknaden senaste tiden är att fler företag väljer att omlokalisera sina huvudkontor till tillväxtområden. Områden som kraftigt vuxit i popularitet är Västra Kungsholmen, Arenastaden, Sundbyberg och Norra Djurgårdsstaden. Men det område som stigit mest i popularitet under senare tid är Norra Stationsområdet, som tillsammans med Norrtull, bildar nya Hagastaden.

En av anledningarna till områdets popularitet är att hyrorna nästan är halverade jämfört med de centrala delarna av Stockholm. En annan viktig aspekt är även att hyresgästerna nu verkligen kan se att området utvecklas och expanderar med närservice, nya moderna kontor och förbättrade kommunikationer när nya citytunneln står klar vid Odenplan. En tredje anledning är att fastighetsägarna nu fokuserar mer på att iordningställa äldre fastigheter och kontorsytor i området till moderna och mer effektiva lokaler.

Vakansnivån är betydligt högre än i centrala Stockholm men på senare tid har ett flertal kontrakt tecknats i området och hyresnivåerna för ett nyrenoverat kontor är cirka 2 300–2 500 kronor per kvadratmeter och år.

Tweeta