Tweeta

FRÅGA: Vi hyr sedan ett par år en större kontorslokal där vi har vårt huvudkontor. Sedan vi sålt delar av verksamheten och dragit ned på personal har stora delar av lokalen kommit att stå tomma. Vi har därför övervägt att hyra ut delar av lokalen i andra hand. Vår revisor har dock uppmärksammat oss på att det i hyreskontraktet anges att vi inte får hyra ut lokalen "helt eller delvis" i andra hand. Innebär det att vi inte får hyra ut de delar som nu står tomma? Vad gäller?

Svar: En vanlig fråga när det kommer till förhyrningar av större kontorslokaler är huruvida hyresgästen får hyra ut delar av lokalen om denne i framtiden, till exempel till följd av personalnedskärningar, inte har användning för delar av lokalen.

Enligt hyreslagen får en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut lokalen i andra hand till annan för självständigt brukande. Man avser härvid hela lokalen. För det fall hyres­värden skulle vägra att lämna tillstånd kan hyresnämnden under vissa omständigheter – som sjukdom, ålder eller andra motsvarande förhållanden – lämna tillstånd till en uthyrning i andra hand. Generellt sett är det emellertid svårt att få hyresnämndens tillstånd att hyra ut en lokal i andra hand.

Det finns dock inget krav på att hyresvärden eller hyresnämnden måste samtycka till en andrahandsuthyrning av delar av lokalen. Enligt hyreslagen får en hyresgäst inte inrymma utomstående om det kan medföra men för hyresvärden.
Att hyresvärden i hyreskontraktet har föreskrivit att upplåtelse av del av lokalen inte får ske är därför utan verkan

Förutsatt att andrahandsupplåtelsen inte medför några men för hyresvärden finns det således inget hinder mot att hyra ut delar av lokalen i andra hand.

Bestämmelsen är tvingande till hyresgästens fördel. Att hyresvärden i hyreskontraktet har föreskrivit att upplåtelse av del av lokalen inte får ske är därför utan verkan.

Det finns inte heller någon reglering av hur stora delar som får hyras ut och det är därför inte ovanligt att man hyr ut delar av lokalen som är större än den del förstahandshyresgästen själv behåller. Man bör dock inte hyra ut så stor del av lokalen att det i praktiken närmar sig en total uthyrning av lokalen.

Då man hyr ut del av lokalen bör man vara försiktig och ha i beaktande att man gentemot hyresvärden ansvarar för alla förpliktelser i hyreskontraktet och enligt hyreslagen även för andrahandshyresgästen. Detta innebär bland annat att andrahandshyresgästens verksamhet måste hålla sig inom ramen för den i hyreskontraktet angivna verksamheten, till exempel kontor eller lager. Med hänsyn till att man har ansvar även för andrahandshyresgästen är det också en god idé att kräva deposition eller ett borgensåtagande från andrahandshyresgästen.

Andrahandshyresgästen har indirekt besittningsskydd i din lokal

När man hyr ut sin lokal i andra hand måste man vidare vara medveten om att andrahandshyresgästen har ett så kallat indirekt besittningsskydd om inte hyresförhållandet upphör innan det varat i nio månader. Detta innebär att andrahandshyresgästen i vissa fall kan få ersättning för förlust denne drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör. Det finns dock möjlighet att avtala om avstående från det indirekta besittningsskyddet. Ett sådant avtal bör övervägas för att undvika ersättningsskyldighet om man i framtiden önskar säga upp hyreskontraktet med andrahandshyresgästen.

Avslutningsvis får nämnas att det ofta, trots att det inte före­ligger någon lagenlig skyldighet, är en god idé att informera hyresvärden om uthyrningen. I många fall är hyresvärden villig att hjälpa till i syfte att hyresgästen ska kunna stanna kvar i lokalen.

Läs fler artiklar om juridik!

Tweeta