Fastighetsjuristen svarar - Vad gäller för byggarbete utanför min butik?
Jag driver en inredningsbutik i ett bra läge i centrum. Nu har min hyresvärd satt upp byggställningar framför butiken. Anledning till detta är att fasaden ska renoveras. På grund av byggställningarna är mina skyltfönster helt täckta och utifrån syns det inte ens att det finns en butik bakom ställningarna. För att möjliggöra tillträde till lokalen har hyresvärden lämnat en smal ”tunnel” som leder fram till min entré. Redan en vecka efter att byggställningarna kom upp så minskade min försäljning drastiskt. Dessutom kommer det in damm i butiken som skapar merarbete i form av städning och även rengöring av varor. Vissa varor går inte att sälja på grund av dammet. Det har nu gått en månad och arbetena ska enligt hyresvärden hålla på ytterligare cirka en månad. Min försäljning har halverats under denna tid. Jag har begärt ersättning av hyresvärden som menar att det är fråga om sedvanligt underhåll och att jag därför enligt hyresavtalet inte har rätt till någon kompensation. Vad gäller?
Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2018-05-16 | Juridik
Henrik Eliason.
Bild: Svensk Handel Juridik
Svar: Enligt hyreslagen har en hyresgäst rätt till nedsättning av hyran om hinder eller men uppstår i hyresgästens nyttjanderätt. Det kan till exempel vara fråga om störningar som uppstår på grund av arbete som hyresvärden utför på fastigheten. Arbetena behöver således inte ha skett i hyresgästens lokal utan det räcker med att arbetena har inskränkt hyresgästens möjlighet att använda lokalen. Störningarna kan till exempel bestå av buller, damm, lukt eller liknande. Även försämrad tillgänglighet till en lokal på grund av hyresvärdens arbeten kan innebära att nyttjandet är inskränkt. Rätt till nedsättning av hyran föreligger även om hyresgästen inte lider någon ekonomisk skada.
Oavsett om butiken har tappat försäljning eller inte så bedömer jag att ni har rätt till nedsättning av hyran, dock med förbehåll i enlighet med vad som anges nedan och hyresvärdens påstående om innehållet i hyresavtalet.
Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel. När det gäller rätten till nedsättning av hyran tillåter emellertid hyreslagen parterna att träffa bindande avtal om inskränkning i rätten till nedsättning av hyran. Detta gäller bland annat om de arbeten hyresvärden låter utföra avser sedvanligt underhåll. En fasadrenovering kan många gånger utgöra sedvanligt underhåll och rätten till nedsättning av hyran kan därför avtalas bort. Om fasaden inte är i behov av renovering/underhåll utan hyresvärden i förtid och till exempel av estetiska skäl vill ändra fasadens utseende så torde det inte vara fråga om sedvanligt underhåll. Möjligheten att avtala bort rätten till nedsättning av hyran omfattas då inte av undantaget. Även om parterna har avtalat bort rätten till nedsättning av hyran vid sedvanligt underhåll men arbetena tar avsevärt längre tid än som får anses vara normalt så torde hyresgästen trots detta ha rätt till viss hyresreducering.
Skilj på hyresnedsättning och skada
I sammanhanget är det viktigt att skilja på rätten till nedsättning av hyran och rätten till ersättning för skada som uppstår på grund av hyresvärdens arbeten. Rätten till nedsättning av hyran går som ovan angivits att i vissa fall avtala bort med för parterna bindande verkan. Däremot kan parterna inte på förhand avtala bort en rätt till skadestånd för hyresgästen. Enligt hyreslagen är hyresvärden skadeståndsskyldig om inte hyresvärden visar att bristen inte beror på hans försummelse. Utgångspunkten för er är därför att hyresvärden är ersättningsskyldig för den skada ni lider på grund av arbetena. I denna del råder jag er dock att konsultera jurist för en ordentlig genomgång av ert ärende.
Henrik Eliason, Svensk Handel Juridik
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
