Tweeta

Svar: När ett hyreskontrakt sägs upp av hyresvärden på grund av att fastigheten i vilken lokalen ligger ska rivas eller byggas om, så måste hyresvärden som huvudregel anvisa hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Gör inte hyresvärden det kan hyresgästen åberopa det indirekta besittningsskyddet och kräva skadestånd av hyresvärden på grund av uppsägningen av hyreskontraktet (12 kap. 58 § samt 58 b § jordabalken).

För att hyresvärden ska anses ha uppfyllt sin skyldighet att anvisa en ersättningslokal och därmed undgå eventuellt skadeståndsansvar finns då vissa krav som den eller de ersättningslokaler som hyresvärden erbjuder måste uppfylla.

Ska uppfylla skäliga krav

Ersättningslokalen ska vara objektivt sett godtagbar. Med det avses en lokal som hyresgästen skäligen ska kunna nöjas med.

Först och främst måste ersättningslokalen vara tillgänglig i samband med att hyresgästen lämnar sin lokal, det vill säga vid hyrestidens utgång, eller vid den senare tidpunkt som parterna kommer överens om (om uppskov med avflyttningen lämnas). Dessutom krävs att ersättningslokalen uppfyller sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till hyresgästens verksamhet framstår som skäliga. Utgångspunkt tas då i läge, storlek och utformning på den lokal hyresgästen hyr och ska flytta ifrån. Är denna lokal för liten eller för stor i förhållande till hyresgästens rörelse kan hyresgästen inte kräva en ersättningslokal som är bättre anpassad.

Sammanfattningsvis ska hyresgästen ha ungefär samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade ersättningslokalen som i den tidigare förhyrda.

Det är i det här sammanhanget inte alls ovanligt att hyresgäster ställer sig exakt den fråga som du nu ställer, rörande vilken hyra som den erbjudna ersättningslokalen kan ha. Det finns inga krav på att hyran ska vara liknande den som du betalar för lokalen som du blivit uppsagd ifrån. Hyran för ersättningslokalen ska vara skälig. Det innebär att hyran inte får överstiga vad som kan bedömas vara marknadshyra för lokalen. Något krav på likvärdig hyra ställs inte.

Marknadsmässig hyra är ok

Som jag uppfattar din fråga så är de lokalerna du blivit erbjuden lämpliga för dig vad gäller läge och utformning i övrigt och det är just den högre hyran du ifrågasätter. Är dock hyran marknadsmässig så kan du inte invända mot den. Då kommer de erbjudna lokalerna antagligen anses vara godtagbara.

Om en lokal anses vara godtagbar eller inte kan ju dock vara väldigt svårt för parterna att avgöra. Det är först efter en prövning som man vet med säkerhet om de erbjudna lokalerna är objektivt sett godtagbara eller inte. Vill du få hjälp i denna bedömning kan du under pågående medlingsförfarande i hyresnämnden begära att hyresnämnden yttrar sig över frågan om den erbjudna lokalen eller de erbjudna lokalerna är godtagbara eller inte. Risken med detta kan ju dock vara att lokalen/lokalerna du blivit erbjuden inte längre kommer vara tillgängliga för dig eftersom förfarandet kan ta lite tid i anspråk.

Ett yttrande från hyresnämnden rörande en lokals godtagbarhet får så kallad presumtionsverkan. Det innebär att hyresnämndens bedömning om ifall lokalen är godtagbar eller inte kommer gälla vid en eventuell senare skadeståndsprocess i domstol. Har hyresnämnden konstaterat att en eller flera av lokalerna är godtagbara är sannolikheten att du i en ersättningsprocess anses ha rätt till skadestånd begränsad. Har hyresnämnden däremot bedömt att lokalerna inte är godtagbara kommer du med största sannolikhet anses ha rätt till skadestånd på grund av uppsägningen.

Emma Österdahl, fastighetsjurist, Fastighetsägarna

Tweeta