Tweeta

SVAR: Din kollega syftade säkert på 12 kap 32 § jordabalken (Hyres­lagen). I paragrafens andra stycke står det att hyresgästen får säga upp ett hyresavtal om inte hyresvärden inom tre veckor reagerar på en förfrågan om att få överlåta hyresavtalet till annan. Detsamma gäller om värden svarar inom treveckorsperioden, men då vägrar utan "skälig anledning".

Om en hyresgäst sitter fast i ett långt avtal som blivit ofördelaktigt, är det normala att denne tar upp förhandlingar med hyresvärden om att förändra lokal­ytorna eller hyresnivån. Ofta hittar parterna en för båda bra lösning. Syftet med innehållet i § 32 var huvudsakligen att klargöra att hyresvärden måste reagera snabbt om hyresgästen hittar någon som vill överta kontraktet. Paragrafen har dock kommit att användas för att komma ur ett ogynnsamt avtal. Om hyres­gästen, som alltså egentligen vill komma ur avtalet, skickar en begäran i början av juli om att få överlåta avtalet till exempelvis ett dotterbolag eller till en mindre seriös samarbetspartner, och hyresvärden på grund av semesterperioden låter brevet bli liggande i tre veckor, kan han säga upp avtalet på grund av uteblivet svar. Enligt hyreslagens uppsägningsregler är den uppsägningstiden nio månader. Paragrafen kallas "semesterparagrafen" just för att den utnyttjas i detta oegentliga syfte framförallt under semesterperioden.

Men om inte hyresgästen haft någon avsikt att överlåta avtalet, kan han verkligen då få säga upp avtalet på det här sättet? Nej, kan hyresvärden styrka att det aldrig funnits någon avsikt kan nog uppsägningen ogiltigförklaras, men det har i praxis visat sig vara svårt för hyresvärden att nå dit.

Ett talande hovrättsavgörande från 2006 (Mål nr T 137-05) visar hur svårt bevisläget är för hyresvärden. Hyresgästen hade i rekbrev bett att få överlåta hyresrätten "av administrativa skäl" till ett annat koncernbolag. Hyresvärden svarade inom tre veckor, men bad att få se bokslutet för den tilltänkte och angav att man skulle återkomma med besked därefter. Så snart treveckorsfristen passerat, sades avtalet upp på grund av uteblivet besked från hyresvärden. Trots många för hyres­gästen besvärande omständigheter, ansåg hov­rätten att det inte ansågs styrkt att frågan om över­låtelse var en skenrättshandling.

Det diskuteras mycket bland rättslärda om hur och när en förfrågan från hyresgästen skulle kunna strida mot tro och heder, utgöra skenhandling eller vara oskälig (33, 34 och 36 §§ avtalslagen) och därigenom inte kunna ligga till grund för en uppsägning. De rättsfall som finns i underrätterna visar hur svårt det är att uppfylla beviskraven.

Hyresgästen måste under alla omständigheter vara tydlig i sin förfrågan om att överlåta och tydligt ange till vem det avses ske. Skulle hyresgästen göra sig oanträffbar i tre veckor finns viss risk för att denne bryter mot en lojalitetsplikt i sådan grad att förfrågan inte anses rättsligt giltig. Hyresvärden måste i vissa lägen kunna få svar på frågor om den tilltänkte för att kunna ge ett besked.

Hyresvärden måste å sin sida se till att alla tider på året ha förmåga att svara inom treveckorsperioden. Svaret måste vara tydligt ja alternativt nej med motivering varför. Hyresvärden kan aldrig ensidigt förlänga treveckorsfristen. Att säga nej utan angivande av giltigt skäl är inte heller gångbart. Om hyresvärden verkligen misstänker att hyresgästen egentligen bara vill komma ur avtalet, och inte har någon som vill kliva in i stället, kan det klokaste vara att svara ja på hyresgästens begäran inom treveckorsfristen. Det värsta som kan hända är att hyresgästen trots allt överlåter avtalet, och att det då sker till någon som har sämre betalningsförmåga än den tidigare hyresgästen. Ett ja går också att kombinera med att tydligt ange att ett villkor är till exempel att den nye hyresgästen ställer viss säkerhet för betalningsskyldigheten, exempelvis om denne har dokumenterad sämre ekonomi än nuvarande hyresgäst. Viktigast är alltid att ge beskedet inom treveckorsfristen.

Paragrafens ordalydelse är som sagt föremål för mångas tyckande, och det kan nog inte uteslutas att den så småningom kommer att korrigeras för att minska risken för att den utnyttjas på för lagstiftaren inte avsett sätt.

Marcus Hallsten och Andreas Thunholm Sundén, advokater, Advokatfirman Glimstedt

Tweeta