Fastighetsjuristen svarar
FRÅGA: Vi har en butik och förbereder nu en nyetablering på annan ort. Vi har fört förhandlingar med flera fastighetsägare på den nya orten. I de förhandlingar som förts har vi diskuterat olika alternativ till hur butiken ska se ut och lämpliga anpassningar av de lokaler som vi varit intresserade av. En av fastighetsägarna har tagit fram ritningar och anlitat konsulter för att ta fram förslag till hur lokalen kan byggas om för att passa vår butik. Vi har varit tydliga med att vi tittar på flera lokaler och är inte av uppfattningen att vi har instruerat fastighetsägaren att ta fram dessa underlag. Vi har nu valt att ingå ett hyresavtal med en annan fastighetsägare som har erbjudit en bättre lokal till en lägre hyra. Den andra fastighetsägaren har nu kontaktat oss och vill att vi ska ersätta dem för projekteringskostnaderna för den lokal som vi bestämde oss för att inte hyra. Vad gäller?
Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2017-11-01 | Juridik
Cecilia Jussi-Pekka och Hanna Norberg.
Bild: Bright Advokat
Svar: Enligt hyreslagen finns inga formkrav för ett hyresavtal. Det betyder att ett muntligt avtal gäller såväl som ett skriftligt. För att ett avtal ska anses som ett hyresavtal förutsätts i allmänhet att vad som hyrs ut är klart definierat. När eller om ett hyresavtal ska anses ingånget bestäms med utgångspunkt i avtalslagens regler om anbud och accept. Enligt allmänna avtalsrättsliga principer om avtalsbundenhet följer att ett anbud måste vara tillräckligt konkret för att kunna ligga till grund för avtalsbundenhet och en accept måste lämnas inom skälig tid för att ett avtal ska uppkomma.
Hyreslagens regler tillämpas
I allmänhet råder det ingen tvekan om huruvida ett hyresavtal ingåtts eller inte eftersom parterna ofta träffas och undertecknar ett skriftligt framförhandlat avtal vid samma tillfälle. Enligt hyresavtalet har fastighetsägaren då en skyldighet att från och med den överenskomna tillträdesdagen tillhandahålla lokalen i avtalat skick och hyresgästen har en skyldighet att från samma tidpunkt betala överenskommen hyra.
I praktiken är det dock inte sällan som en fastighetsägare ska anpassa och bygga om en lokal åt en hyresgäst för att sedan hyra ut lokalen till hyresgästen. Av hyresavtalet framgår då ofta hur lokalen ska utformas och vilka arbeten som hyresvärden ska utföra. I rättspraxis har domstolarna fastslagit att vid blandade avtal ska hyreslagens regler tillämpas på hela avtalsförhållandet om inte hyresinslaget är av underordnad betydelse. Det betyder att hyreslagens regler blir tillämpliga och hyreslagens karaktär av skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen gäller fullt ut på hela avtalsrelationen.
Ingen skyldig sluta avtal
Huvudregeln när parter inleder förhandlingar om ett eventuellt avtal är att ingen av dem är skyldiga att sluta ett avtal. Parterna har rätt att föra parallella förhandlingar med andra presumtiva avtalsparter under förutsättning att parterna inte avtalat om exklusivitet vid förhandlingarna, det vill säga att man åtagit sig att inte föra förhandlingar om samma sak med en annan part. Om inget annat avtalats så får vardera part stå för sina kostnader med anledning av förhandlingarna. Enligt avtalsrättsliga principer om dolus och culpa in contrahendo ska förhandlingar ske med god affärsmoral, vilket innebär att man inte får lura en förhandlingspart att ta på sig onödiga förhandlingskostnader.
På egen risk
Sammanfattningsvis gäller att om en fastighetsägare påbörjar iordningställandet av en presumtiv hyresgästs lokaler innan parterna har ingått ett bindande hyresavtal sker detta på fastighetsägarens egen risk. Detta gäller särskilt som i ert fall då ni reserverat er för att förhandlingar sker parallellt. I rättspraxis har det fastslagits att även om en muntlig överenskommelse om projektering träffats mellan parterna innebär det inte att någondera parten är skyldig att träffa ett upplåtelseavtal. Vid mer omfattande arbeten med att iordningställa en lokal för en framtida hyresgäst bör därför en fastighetsägare ingå hyresavtalet med hyresgästen innan arbetena påbörjas. Svaret på er fråga är därför att om inget annat avtalats så bör ni inte vara skyldiga att ersätta den andra fastighetsägaren för dennes projekteringskostnader.
Cecilia Jussi-Pekka, advokat/delägare, och Hanna Norberg, jur. kand., Bright Advokat
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
