Fastighetsjuristen svarar
FRÅGA: Jag hyr en lokal i en mindre galleria där jag bedriver klädbutik. Med en uppsägningstid om nio månader sade hyresvärden i mars i år upp mitt hyresavtal för omförhandling till kommande årsskifte. Hyresvärden vill bland annat höja hyran. Butiken gör en mindre vinst men tål inte den hyreshöjning som hyresvärden kräver. När jag nu efter sommaren mer noggrant gick igenom det kontraktsförslag som var bifogat uppsägningen upptäckte jag att hyresvärden även kräver säkerhet med hänvisning till bilaga 3. Någon bilaga 3, eller annan bilaga angående säkerhet, fanns inte med i uppsägningen. När jag efterfrågade bilagan fick jag genast denna tillsammans med en ursäkt att de missat att bifoga bilagan. Av bilagan framgår att de kräver en bankgaranti om en miljon kronor. Detta kan jag inte heller acceptera. Hyresvärden backar inte från sina krav. Vad skall jag göra?
Skriven av Henrik Eliason 2017-10-04 | Juridik
Henrik Eliason
Bild: Svensk Handel Juridik
Svar: Enligt de tvingande bestämmelserna i hyreslagen ska hyresvärden bland annat i en uppsägning underrätta hyresgästen om de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom i detta avseende är uppsägningen utan verkan, det vill säga att det är som om ingen uppsägning gjorts. Hyresförhållandet löper då vidare till exempel enligt förlängningsvillkoren i det löpande hyresavtalet.
I kravet på att hyresvärden skall ange de krav han kräver ingår att han skall ange samtliga de villkor han vill skall gälla. Uppsägningen anses utgöra ett anbud som hyresgästen har att anta eller förkasta. Godtar hyresgästen inom anbudsfristen villkoren i uppsägningen innebär detta att parterna har träffat ett avtal om förlängning av hyresförhållandet på de villkor hyresvärden har begärt. Det är därför av avgörande betydelse att samtliga villkor som begärs anges i uppsägningen.
Av vad som framgår av din fråga så kräver hyresvärden för förlängning av hyresavtalet säkerhet i form av en bankgaranti om en miljon kronor. Hyresvärden har dock av förbiseende missat att bilägga bilagan till vilken uppsägningen med kontraktsförslag hänvisar och där kravet på bankgaranti framgår. Uppenbarligen framgår då inte samtliga de av hyresvärden begärda villkoren av uppsägningen. Utan den saknade bilagan kan hyresgästen därför inte ta ställning till samtliga villkor som hyresvärden begär. Uppsägningen är således enligt vad som anförts ovan ogiltig.
Hyresvärdens försummelse kan inte repareras genom att i efterhand översända bilagan med de fullständiga villkoren. Eftersom sista dagen för uppsägning passerats så finns inte heller möjligheten för hyresvärden att göra en ny uppsägning med de fullständiga villkoren.
Sammanfattningsvis anser jag att eftersom ni inte har underrättas om uppgifterna i bilaga 3 så är uppsägningen ogiltig. Ni behöver alltså inte acceptera några nya villkor. Har ni en klausul i avtalet som anger att avtalet förlängs på oförändrade villkor vid utebliven uppsägning så är det detta som gäller om ni inte kommer överens om annat.
Henrik Eliason, jur. kand., Svensk Handel Juridik
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
