Tweeta

Svar: En grundläggande princip i svensk rätt är principen om att köp bryter legostämma. Vad denna princip närmare innebär är att en av den tidigare ägaren (gamla hyresvärden) upplåten rättighet i fastigheten inte ska gälla mot en ny ägare (nya hyresvärden) vid en överlåtelse av en fastighet. Av bestämmelserna i Jordabalken, bland annat 7 kap. som innehåller allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, följer dock ett flertal undantag som gör att nyttjanderätten nästan alltid består mot en ny ägare. Principen om att köp bryter legostämma har därför kommit att förlora sin betydelse. Vid några fall finns det emellertid särskilda krav vilka måste uppmärksammas och fullföljas av den gamla hyresvärden för att hyresgästens nyttjanderätt ska bestå mot den nya hyresvärden.

Gärna skriftligt förbehåll

Av 7 kap. 11 § Jordabalken följer att det åligger den gamla hyresvärden att gentemot den nya hyresvärden göra ett så kallat förbehåll om upplåtelsen av nyttjanderätten. Förbehållet kan sägas vara ett sätt att informera köparen och försätta köparen i ond tro beträffande nyttjanderätten. För förbehållet finns inga så kallade formkrav varför förbehållet med andra ord kan ske både muntligen och skriftligen. Ur bevissynpunkt är det givetvis lämpligast att förbehållet framgår av överlåtelsehandlingen eller annan skriftligt handling mellan parterna. Förbehållet medför att upplåtelsen av nyttjanderätten gäller mot den nya hyresvärden.

Undantag av förbehåll

Det finns dock några undantag för när ett förbehåll inte behöver ske. Ett sådant undantag är om nyttjanderätten, till exempel ett arrende­avtal, är inskrivet i fastighetsregistret. Även om förbehåll inte skett gäller en upplåtelse, som avser arrende eller hyra, mot en ny ägare av fastigheten om upplåtelsen skett genom ett skriftligt avtal och tillträde skett före överlåtelsen, detta följer av 7 kap. 13 § Jordabalken. En befintlig hyresgäst som har ett skriftligt avtal avseende hyra av en lokal behöver därför inte oroa sig för att den gamla hyresvärden ska missa att göra ett förbehåll mot den nye ägaren.

Eftersom upplåtelsen av gårdsplanen inte framgår av lokalhyresavtalet är det av största vikt att den gamla hyresvärden gör ett förbehåll om upplåtelsen mot den nya hyresvärden. Om ett sådant förbehåll har skett vid överlåtelsen medför det att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes, det vill säga den nya hyresvärden. Om den gamla hyresvärden missat förbehållskravet och således inte gjort något förbehåll blir denne skadeståndsskyldig enligt 7 kap. 18 § Jordabalken och ska då ersätta den gamle hyresgästen för dennes skada.

Måste upplysa om nyttjanderätten

Sammanfattningsvis; eftersom upplåtelsen av gårdsplanen inte framgår av det skriftliga lokalhyresavtalet mellan parterna måste den tidigare hyresvärden upplysa den nya hyresvärden om att nyttjanderätten omfattar även gårdsplanen. Har den tidigare hyresvärden inte upplyst den nya hyresvärden om nyttjanderätten så gäller inte hyresgästens rätt att nyttja gårdsplanen mot den nya hyresvärden. Den tidigare hyresvärden blir då skadeståndsskyldig och ska ersätta hyresgästen för dennes skada. Eftersom hyresgästen inte erlagt någon särskild ersättning för nyttjandet av gårdsplanen borde dock ersättningsskyldigheten bli begränsad i detta fall. Härutöver ska det avslutningsvis noteras att en, som i detta fall, vederlagsfri nyttjanderätt som löper på obestämd tid alltid kan sägas upp med skälig uppsägningstid.

Tobias Svadling, biträdande jurist, Wistrand

Tweeta