Tweeta

Svar: Om hyresvärden överlåter sin fastighet där ni har er lokal aktualiseras frågan om möjligheten att byta part på hyresvärdssidan i ert hyresavtal. Som en allmän princip gäller att byte av part i ett avtal inte får ske utan motpartens samtycke.

När det gäller hyresavtal utgår hyreslagen från den nämnda principen när det gäller byte av part på hyresgästsidan. Sådant partsbyte kan alltså inte ske utan hyresvärdens samtycke eller i vissa fall hyresnämndens tillstånd. Principen har dock inte fått fullt genomslag när det gäller byte av part på hyresvärdssidan. Hyresgästen har i princip inget att säga till om för det fall hyresvärden väljer att överlåta sin fastighet.

Hyresvärdens överlåtelse av sin fastighet innebär att hyresgästen får en ny hyresvärd. Hyresgästen har dock försetts med ett visst skydd i lagen genom möjligheten att se till att den tidigare hyresvärden görs subsidiärt ansvarig för att den nya hyresvärden fullgör sina skyldigheter i enlighet med hyresavtalet.

Gäller som tidigare

Om en hyresvärd överlåter sin fastighet är utgångspunkten i lagen att hyresavtalet faller bort och alltså inte gäller mot den nya fastighetsägaren. Denna lagtekniska huvudregel är dock försedd med så många undantag att det är mer riktigt att säga att det normala är att hyresavtalet efter överlåtelsen gäller som tidigare mot den nya fastighetsägaren som också blir ny hyresvärd.

Om er hyresvärd säljer sin fastighet är den nya fastighetsägaren skyldig att respektera ert hyresavtal i följande fall. Är hyresavtalet inskrivet i fastighetsregistret gäller det mot den nya fastighetsägaren. Inskrivningen gör att hyresavtalet anses allmänt känt och köparen av fastigheten kan inte freda sig med att han inte kände till avtalet. Rätten att skriva in avtalet kan dock förbjudas i hyresavtalet, vilket ofta också sker.

Skulle det vara så att ert hyresavtal innehåller ett förbud mot att skriva in avtalet i fastighetsregistret eller att inskrivning av annan anledning inte skett, är det tillräckligt att hyresavtalet är skriftligt och att ni har tillträtt lokalen innan hyresvärden säljer fastigheten. Under dessa omständigheter är köparen av fastigheten skyldig att respektera hyresavtalet även om det inte har skrivits in i fastighetsregistret.

Skulle varken inskrivning eller tillträde till lokalen ha skett gäller ert hyresavtal mot den nya fastighetsägaren om hyresvärden gjort förbehåll för hyresavtalet vid försäljningen av fastigheten eller om köparen vid köpet på annat sätt kände till eller borde ha känt till hyresavtalet.

Var försiktig med förskottshyra

En naturlig följd av att den nya fastighetsägaren måste respektera hyresavtalet är att denne har rätt att få sådan hyra som förfaller till betalning enligt avtalet och att utöva andra rättigheter som tillkommer en hyresvärd. Detta påverkar dock inte på något sätt er som hyresgäst.

Situationen försämras dock för er på så sätt att eventuella motfordringar eller krav på förskottsbetalning som ni kan tänkas ha på er nuvarande hyresvärd, kommer kunna göras gällande mot den nya fastighets­ägaren endast under en period om sex månader från det att ni får kännedom om att hyresvärden överlåtit fastigheten.

Ni bör alltså vara försiktiga med att betala förskottshyra för längre tid än sex månader framåt. Som en ytterligare konsekvens av att hyresavtalet måste respekteras av den nya fastighetsägaren gäller att denne naturligtvis är skyldig att uppfylla den tidigare hyresvärdens åtaganden i den mån de ska fullgöras efter det att fastigheten tillträtts. Vad som kanske inte är lika självklart är att även den tidigare fastighetsägaren, det vill säga er nuvarande hyresvärd, kan bli ansvarig gentemot er som hyresgäst om den nya fastighetsägaren inte fullgör sina skyldigheter enligt hyresavtalet.

Er hyresvärd kan alltså inte genom att sälja fastigheten definitivt bli fri från alla skyldigheter som han har enligt hyresavtalet med er. Han kan gentemot er bli skyldig att fullgöra sådana skyldigheter som ligger på den nya ägaren enligt hyresavtalet som denne av någon anledning inte fullgör.

En förutsättning för att er nuvarande hyresvärd ska bli skyldig att uppfylla den nya ägarens skyldigheter på detta sätt är att ni inom sex månader från det att ni får kännedom om att fastigheten har sålts, skriftligen anmäler till er nuvarande hyresvärd att ni vill ha kvar rätten att vända er till honom i framtiden. Det är i praktiken ovanligt att sådana anmälningar sker, vilket i sig är förvånande eftersom det kan vara av stort värde för hyresgäster att ha ytterligare en person att vända sig till för fullgörande av hyresvärdens förpliktelser enligt hyresavtalet. Om ni inte gör någon anmälan kommer er nuvarande hyresvärd att gå fri från detta ansvar.

Åsa Nyqvist, advokat på Advokatfirman Lindahl

Tweeta