Tweeta

Den finansiella oron i världen har börjat märkas på hyresmarknaden. Just nu ser Colliers långsammare och noggrannare processer vid etableringar än för två år sedan. Men de ser även att det fortfarande finns en stor rörlighet på marknaden.

– Det är inte som 2009 då vi bara förmedlade 10 000 kvadratmeter logistikytor. 2010 förmedlade vi 100 000 kvadratmeter och förra året 90 000 kvadratmeter. Det finns inga tecken på att det skulle bli mindre i år, säger Erik Barnekow, affärschef för Industri & Logistik på Colliers.

Han förklarar att om konjunkturen skulle gå ner börjar företag titta på kostnadsbesparingar. Har man tre små lager vill man slå samman dem till ett större för att spara pengar. De företag som är fortsatt starka är fortfarande aktiva på marknaden.

– Båda driver på fastighetsaffärerna. Det gör att det kommer att göras affärer under året.

Även utländska företag visar intresse för Sverige. De flesta nordiska centrallager hamnar här.

– Sverige ligger strategiskt och här finns mycket mark som det går att bygga billigt på. Hyrorna är generellt ganska höga jämfört med Europa, men inte lika höga som i Norge och i Danmark finns det ont om mark på Själland. De som även vill finnas på marknaden i Finland etablerar sig hellre i Stockholm än där, säger Erik Barnekow.

Generellt är det stora och effektiva lagerytor som efterfrågas. Colliers ser att det finns en stor efterfrågan på lokaler i storleken 3 000 – 5 000 kvadratmeter. Sedan är det ett hopp till 10 000 kvadratmeter. Varför efterfrågan är liten däremellan beror på att de som vill ha egna lager är de som har mindre eller större behov.

– De i mittenspannet använder sig oftare av tredjepartslogistiker, som DHL, Schenker och DSV, för lagerhållning. Tredjepartslogistikerna i sin tur har stora, egna lager.

Tjänar på att bygga nytt

Erik Barnekow konstaterar att de som är ute efter lagerlokaler över 10 000 kvadratmeter tjänar på att bygga nytt. De får dessutom mer effektiva lokaler än de som finns på marknaden i dag.

– Hyran är 40 procent högre i en 60-talslokal än i ett nybyggt lager. Det man i stället får betala med när det byggs nytt är långa hyreskontrakt.

Ideallagren i dag har minst tio meter högt i tak och en port per tusen kvadratmeter, är flexibla och har hyfsat korta hyresavtal, cirka fem år. Men ett ihållande problem är att det är svårt att få tag på den typ av lokaler som efterfrågas. Det finns väldigt få lokaler med bra kvalitet och det stora problemet är att det i princip aldrig byggs på spekulation.

– När det byggs nytt byggs det för en stor hyresgäst. Men i storstäderna tjänar man på att bygga på spekulation. Lagren blir uthyrda innan fastigheten är färdigbyggd. Det finns ett sådant hårt tryck på marknaden. Varför det inte byggs mer har jag svårt att förstå.

Han förklarar att det ett tag framöver kommer gå att hyra ut de äldre lokalerna på grund av lokalbristen. Men om några år kommer de gamla lagren att stå tomma.

– Då kommer de bli tvungna att rivas och nya lager kommer att byggas upp på platsen. Så har det fungerat i London vid Heathrow och där har det blivit väldigt lyckat. Snart måste vi komma dit här med. Men det kanske ligger tio år bort.

Inget händer med varuflödet

I princip har det inte hänt mycket vad gäller flödet av varor och transporter. Erik Barnekow berättar att det talas om att fler transporter ska gå med tåg, men det är ingenting som Colliers har sett än.

– Av de som har logistikbyggnader med tåganslutning är det bara cirka tio procent som utnyttjar tåget. Det kan bero på bristen av kontroll på tåg. Om en vagn fastnar i Nässjö går det inte att påverka. Infrastrukturen är inte riktigt där än. Men vi ser att många vill ha möjligheten i framtiden.
"Det kommer att skapa en mer fungerande marknad för lokaler i Stockholm."
I Stockholm är det i Rosersberg och Arlandastad det händer just nu, och egentligen kan det ses som samma område. Det är där de nya logistikområdena växer fram. Ett område som kommer att försvinna är Slakthusområdet, där man i stället ska satsa på en svensk motsvarighet till Meetpacking district i New York med restauranger och klubbar.

Vad gäller befintliga lokaler är det Västberga och Årsta som är populärast, eftersom de ligger nära stan. Även Veddesta och Lunda finns det ett stort intresse för.

– Men främst är det mindre företag som söker sig till befintliga lokaler. Eftersom det är svårt att få tag på lokaler i de här områdena är hyrorna relativt höga för lokaler som inte är optimala.

Erik Barnekow anser att det är tredjepartslogistikerna som driver utvecklingen. Det finns även flera svenska fastighetsbolag som är inriktade på att bygga nytt inom logistiksegmentet. Viktiga aktörer är till exempel NLP, Corem, Brinova, NREP och Sagax.

– Om tio år kommer några ha börjat bygga på spekulation. Många kontrakt för nybyggda lager löper ut om sju-åtta år. Det kommer att skapa en mer fungerande marknad för lokaler i Stockholm, säger Erik Barnekow.

---

Sök lediga logistik- och lagerlokaler i Stockholm

Tweeta