Tweeta

Allmänintresset för handel är stort. Mellan 1997 och 2007 ökade handelsindex med omkring sex procent per år. Det gör att de senaste 10–15 åren har hyran på handelslokaler ökat mer än kontorslokaler. Det är en trend som Martin Ingvarson, partner och konsult på Optimal, inte tror kommer att hålla i sig. Han berättar om öde köpcentrum i USA med övervuxna parkeringsplatser.

– Handeln kommer att förändras. Konsumenterna väljer andra vägar för konsumtion i framtiden. Internethandel kommer att öka. Det gör att butikerna inte behöver lika stora butiker i köpcentrumen utan mest kommer att vilja synas, eftersom de har sin största försäljning på webben. De är inte längre beredda att betala lika mycket för sina lokaler, säger han.

Ute efter effektiv handel

Optimal är fastighetsutvecklare i ett brett perspektiv. De utvecklar olika typer av fastigheter, men framförallt handelsplatser. Inom retailutveckling är de Sveriges största konsult. Martin Ingvarsson tror att deras framgång ligger i deras passion för handel.

– Handel är allomfattande, alla berörs, påverkas och har en åsikt om handel. Det är det som gör det så spännande. Handel bygger städer. Varje stad har börjat med en handelsplats, säger han och fortsätter:

– Konsumismen har fått mycket kritik. Man pratar om överetablering av köpcentrum, men vi menar att det är ett felaktigt synsätt, marknaden styr vilka som överlever. Vårt mål är heller inte att folk ska överkonsumera. Vi är ute efter en effektiv handel, en handel som är lämpad för både kunder, butiker och fastighetsägare. Att sälja rätt saker på rätt plats.

Större fokus på att uppleva

Fler trender som Martin Ingvarson ser är mobilitet (till exempel pop up-butiker), hållbarhetsmedvetna butiker som säljer begagnade saker och upplevelseinriktade verksamheter.

– I köpcentrum kommer det att bli mer fokus på att uppleva saker, att skapa ett vardagsrum där folk vill spendera tid. I Kista Galleria, som vi har varit med och utvecklat, har vi till exempel 5D-biograf och bowling.

Ett annat område som Optimal arbetar väldigt mycket med är utveckling av nya och gamla stadsdelar och torgbildningar där fokus ligger på att skapa levande stadsdelar med både bostäder, arbetsplatser, handel och service. Det finns politiska beslut som säger att det måste vara verksamheter längs alla stråk i bottenvåningen av fastigheterna i många nybyggda bostadsområden, till exempel i Norra Djurgårdsstaden, Västra Kungsholmen och Årstafältet. Det är något som Martin Ingvarsson är skeptisk till.

Köpbeteendet förändras

– Ofta är marknadsunderlaget för litet för att butikerna ska gå runt, det går inte att ha det så överallt. Lokalerna gapar emellanåt tomma. Ett exempel är Hammarby Sjöstad som kört den modellen. Det ligger en frisör, en pizzeria och en kiosk i varje bostadsrättsförening. Det funkar inte över tiden. Det är ett komplext problem med både politiska, ekonomiska och planmässiga hänsyn att ta.

Samtidigt som Optimal arbetar med köpcentrum, gallerior och cityhandel, riktar de även fokus åt annat håll. Till närcentrumen.

– De byggdes för en tid som inte är nu. De är inte anpassade för vad de är till för; handel, boende, arbete. Med tiden förändras folks köpbeteende. Många närcentrum har i dag problem.

Ett projekt de arbetar med just nu är Hjulsta, där Einar Mattsson i princip äger hela området. Martin Ingvarson förklarar att det inte räcker att renovera, höja hyrorna och byta ut några verksamheter, attraktionen i området måste höjas. Då är boendenytta ett viktigare begrepp än hyresintäkterna. Det gäller att få in hyresgäster som klarar sig långsiktigt. Därför gör Optimal en ordentlig analys innan lokalerna hyrs ut för att verksamheterna ska vara anpassade för dem som bor i området.

– Därför tittar vi noga på till exempel demografi och socioekonomiska aspekter, på verkligheten bakom siffrorna. Vi gör också intervjuer med boende och aktörer på platsen, för att få en så komplett bild av området som möjligt.

Ambitionen är att skapa ett levande torg som är i gång stora delar av dygnet. Där ska finnas service som behövs dagligdags, så som frisör, kemtvätt och skomakare. Även det visuella är viktigt för att centrumen ska upplevas som attraktiva och Optimal samarbetar med olika arkitekter i olika projekt.

Närcentrum innebär nya problemställningar. Martin Ingvarson berättar att det i Hjulsta finns en stor andel boende med utländsk bakgrund och på torget finns kulturföreningar för etniska eller kulturella grupper.

– 99 procent av dem som kommer till föreningarna är män, och det går emot vår ambition om verksamheter som är öppna för alla. Det är inte helt okontroversiellt och vi diskuterar hur vi ska förhålla oss till det. Ska vi förklara att i Sverige umgås vi över gränserna eller ska vi få ett mindre öppet närcentrum?

Finns ingen standardmall

Även vid nyetableringar kommer politiska element in i Optimals arbete.

– Det finns 13 på dussinet som vill öppna caféer, samtidigt är det svårt att hitta rätt hyresgäst. Det finns mycket vilja och energi, men det saknas erfarenhet och kompetens. Det är ett samhällsproblem som beror på att personer, ofta med en utbildning från sitt hemland, inte får något jobb i Sverige. Deras enda möjlighet är att starta eget företag, och då blir det ofta caféer, frisörer eller andra serviceenheter. Det finns ingen standardmall på hur man hanterar det här på ett bra sätt, konstaterar Martin Ingvarson.

Tweeta