Fastighetsjuristen svarar: Kan jag sälja min lokal?
Fråga: Jag har två klädbutiker i samma stad med lite olika inriktning. Den ena av butikerna går dåligt och gick med förlust det senaste året. Jag ser inte att detta kommer att vända. Jag funderar nu på att lägga ner eller flytta den olönsamma verksamheten till min andra butik som har såväl större ytor som lägre hyra. Jag hyr butikslokalen som är ganska liten och ligger i ett attraktivt läge men hyran är för hög för min verksamhet. Tyvärr missade jag att säga upp mitt hyresavtal så det har nyligen förlängts på tre år. Nu har det dykt upp en person som vill köpa min lokal för att starta en kiosk. När jag nämnde detta för min svåger sa han att det är olagligt att sälja en hyresrätt. Stämmer detta?
Skriven av Henrik Eliasson, jur kand, Svensk Handel Juridik 2016-03-11 | Juridik
Henrik Eliasson
Bild: Svensk Handel Juridik
Svar: Din svåger har delvis rätt. När det gäller bostadslägenheter är det förbjudet att ta betalt i samband med en överlåtelse av hyresrätten. Detta gäller dock inte för lokaler. Tvärtom kan det ibland för attraktiva lokaler betalas höga summor enbart för hyresrätten. Däremot gäller att hyresvärden måste godkänna överlåtelsen.
Enligt 12 kap 32 § jordabalken (hyreslagen) får hyresgästen inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Hyresvärden har i princip vetorätt när det gäller överlåtelse av enbart hyresrätten. Undantag från denna huvudregel kan föreligga då överlåtelsen sker i samband med överlåtelse av rörelsen. Enligt 36 § hyreslagen får den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Befogad anledning kan till exempel vara att tillträdande hyresgäst saknar förmåga att betala hyran.
Enligt 32 § hyreslagen gäller även att om hyresvärden vägrar samtycke utan skälig anledning, eller inte lämnar besked till hyresgästen inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, så får hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid. Skulle någon av dessa omständigheter vara för handen så innebär bestämmelsen en möjlighet för dig att komma ur hyresavtalet i förtid.
"Oavsett hur du hanterar frågan så är mitt råd att ha en öppen diskussion med hyresvärden."
Då det i ditt fall inte är fråga om överlåtelse av rörelsen så är överlåtelsen av hyresrätten helt avhängigt hyresvärdens inställning. Du måste ha ett godkännande från hyresvärden. Överlåter du hyresrätten utan sådant så kan hyresavtalet förverkas.
Vill du gå vidare med köparen så är mitt förslag att du begär hyresvärdens tillstånd till överlåtelsen enligt ovan. Säger hyresvärden nej utan skälig anledning, eller underlåter att besvara din förfrågan inom tre veckor, så kan du överväga att säga upp avtalet i förtid. I sådant fall rekommenderar jag dig att kontakta en jurist så att formalia blir korrekt.
Oavsett hur du hanterar frågan så är mitt råd att ha en öppen diskussion med hyresvärden. Det torde ligga även i hyresvärdens intresse att ha bärkraftiga verksamheter i sina lokaler. Är det dessutom en attraktiv lokal så kanske hyresvärden redan har intressenter som kan godtas.
Fakta: Svensk Handel Juridik
Svensk Handel Juridik har kontor från Malmö i söder till Umeå i norr. Den affärsjuridiska servicen täcker bland annat lokalhyresfrågor, avtalsrätt och frågor som rör företagsformer, verksamhetsöverlåtelser och tvistelösningar. Klienterna kommer främst från handeln, men också från andra branscher som restaurang och IT.
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.
