Tweeta

I storstadsregionerna och regionstäderna syns en efter­frågan som drivs av befolkningstillväxt och ett behov av moderna kontorslokaler som möter dagens krav. I Stockholm, där tillgången på centralt belägen mark för byggnation är obefintlig, leder detta till en kraftig hyresutveckling. I resten av Sverige finns ofta bättre möjligheter att skapa nya lokaler för att möta en ökad efterfrågan. Detta har skett under de senaste åren vilket lett till att hyresnivåerna nu nått till över 2 000 kronor per kvadratmeter för moderna nya lokaler i både Norrköping och Linköping.

I "den fjärde storstadsregionen" drivs efterfrågan på nya kontorslokaler i stor utsträckning av en önskan att effektivisera lokalutnyttjandet och skapa moderna arbetsplatser i bra lägen, snarare än av expansion hos företagen. Det är därför viktigt att ha rätt produkter i sin fastighetsportfölj, för att lyckas i konkurrensen om hyresgästerna.

Fånga upp trender

Cushman & Wakefield gör varje år en undersökning bland sina multinationella bolagskunder på hyresgästsidan, för att fånga upp trender och ändringar i preferenser och de bakomliggande faktorerna vid beslut om lokalisering och utformning av nya kontor. Resultaten är nyttig läsning.

Tre övergripande trender som påverkar arbetsplatsutformning och efterfrågan på kontorslokaler är globalisering, urbanisering och digitalisering. Särskilt digitaliseringen har haft en stor betydelse. Etableringen av säkra och snabba trådlösa nätverk har påverkat sättet vi kan röra oss inom ett kontor och kan sägas vara en förutsättning för de aktivitetsbaserade lösningar som just nu efterfrågas av många företag. Likaledes har digitaliseringen i form av molntjänster minskat vårt beroende av att arbeta från en viss geografisk plats.

En mer specifik trend är den tilltagande konkurrensen om de bästa medarbetarna, "the war on talent". Lokalen har blivit ett viktigt verktyg för att behålla personal, och locka nya medarbetare. Det kan ta sig olika uttryck beroende på i vilken bransch man befinner sig, men både läget, fastighetens karaktär och arbetsplatsens utformning spelar roll. Genom att tillhandahålla attraktiva kontorslokaler hjälper fastighetsägaren sina hyresgäster att vara attraktiva arbetsgivare.

Förändringstakten ökar

En annan specifik trend är att företagens förändringstakt ökar. Det medför att hyresgäster i allt högre grad efterfrågar flexibla kontraktsvillkor som möjliggör ett agilt agerande, både vid snabb tillväxt eller omfattande nedskärningar, samt vid sammanslagningar och andra förändringar. Detta blir särskilt komplicerat i Sverige, där hyresvärden ofta bekostar en större del av lokalanpassningen än i andra länder. Det blir därför viktigt att träffa rätt med den generella standard som erbjuds i en fastighet, för att om möjligt undvika hyres­gästspecifika investeringar som behöver skrivas av under kontraktstiden. Här märks även att erfarna och kunniga hyresgäster värderar en hyresrelation med en fastighetsägare som har ett större bestånd i det aktuella området och sköter kundrelationerna via egen personal, då det anses öka möjligheten att hitta lösningar på behov som uppkommer mitt i kontraktsperioden.

Man bör kunna erbjuda

För att möta trenden bland hyresgästerna bör man kunna erbjuda lokaler som:

1. Erbjuder en effektiv totalkostnadsbild i jämförelse med konkurrerande alternativ i närområdet (en nyckel till detta är att planlösning och klimat­installationer medger en tät möblering).

2. Är belägna i en urban miljö med ett omfattande och varierat serviceutbud.

3. Bidrar positivt till företagens och medarbetarnas image.

4. Enkelt går att utöka eller minska.


5. Erbjuder bra dagsljus och inomhusklimat, som möjliggör en effektiv och flexibel layout och ­enkelt går att anpassa till ändrade behov i organisationen.

6. Har minst tre meter fri takhöjd.

7. Uppfyller vissa krav på hållbarhet. Här är en miljöklassning "vilken som helst" ofta tillräcklig i dag för att tillgodose eventuella förväntningar från medarbetare, kunder och ägare, men det kan ändras i framtiden.

8. Är belägna nära kollektivtrafik och fjärrtåg.

9. Har tillgång till service/faciliteter såsom cykel­parkering, gym, dusch och omklädning.

10. Har tillgång till parkeringsplatser inom rimligt avstånd, för både kunder och medarbetare.

Undvika långvariga vakanser

Ju mer man kan styra sitt utbud mot dessa krav, desto mer sannolikt är det att man kan erhålla hyres­nivåer på toppen av den rådande marknaden, och framför allt undvika långvariga vakanser om efterfrågan viker. Lägg därtill ett engagerat och kundorienterat bemötande, och man har ett bättre utgångsläge i varje omförhandling.

Johan Zachrisson, Johan Hoff och Sören Arfwidsson, Cushman & Wakefield

Tweeta